До конца года стоимость аренды в пригороде Киева упадет еще на четверть?

Рынок непрофессиональной офисной недвижимости Киевской области лихорадит: за последний год число сделок по сдаче в аренду упало на 30-50%, а по продаже — в пять-десять раз

Такие показатели отрасль демонстрирует на фоне роста предложения, что стимулирует продавцов и арендодателей снижать расценки. Участники рынка считают, что данная тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, в результате чего стоимость аренды и продажи может снизиться еще на 20-25%.

Сегмент непрофессиональной офисной недвижимости Киевской области далек от стабилизации. По оценкам специалистов, за последний год количество сделок по аренде помещений в регионе упало в среднем на 40%. Еще хуже ситуация в сегменте продаж, число которых, по словам риэлторов, сократилось в зависимости от населенного пункта в пять-десять раз. Как сказал директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко, наибольшей популярностью у арендаторов и покупателей коммерческих площадей пользуются Бровары, Борисполь и Вишневое, где количество сделок по сдаче в аренду уменьшилось всего на 30%, а по продаже — в пять раз, пишет «Деловая Столица».

Ранее основными арендаторами и покупателями непрофессиональной офисной недвижимости в городах-спутниках Киева были банки, операторы мобильной связи, торговые сети и аптеки. «Но с началом кризиса бизнесмены принялись массово закрывать нерентабельные торговые точки и офисы в регионе, концентрируя свои усилия на более денежном рынке столицы. Именно поэтому в ее пригородах появилось много пустующих площадей», — подчеркивает он. Справедливости ради надо сказать, что показатели сегмента аренды могли быть значительно хуже. Ведь сейчас около 80-90% сделок по найму коммерческой недвижимости связаны с переездом арендаторов из одного помещения в другое. Но если в Киеве большинство компаний принялись на волне падения расценок улучшать условия, арендуя офисы более высокого класса, то в области наблюдается прямо противоположная тенденция. Хотя в городах-спутниках немного профессиональных торговых и бизнес-центров, их вакантность выросла за этот год с 5 до 30%. Их обедневшие арендаторы переезжают на первые этажи жилых домов или в отдельно стоящие здания. Только благодаря этому доля свободных площадей в непрофессиональных объектах увеличилась с 3-5 до 10-15%.

В столице работает множество представительств международных компаний, которые могут рассчитывать на поддержку материнского офиса, тогда как 80- 90% арендаторов помещений в Киевской области — локальные фирмы, для которых возможность сэкономить на аренде стала вопросом выживания.

Если в прошлом году наиболее востребованными в сегменте аренды были объекты площадью свыше 200 кв. м, то сейчас — не более 160 кв. м. По-прежнему арендаторы отдают предпочтение офисам, расположенным в центральных либо приближенных к нему районах, с отдельным входом с фасадной части здания, выделенными телефонными и интернет-линиями. Как и в столице, в городах-спутниках большинство потенциальных клиентов готовы снимать лишь помещения с отделкой, т. к. не желают тратить немалые средства на ремонт. А вот в сегменте купли-продажи, наоборот, есть спрос лишь на объекты без внутренней отделки площадью до 100 кв. м, расположенные в сданных в эксплуатацию новостройках.

Рост предложения по обоим сегментам на фоне очень слабого спроса заставил собственников коммерческой недвижимости существенно снизить цены. По сравнению с январем-февралем они упали как минимум на треть. К примеру, если в Боярке и Ирпене еще в начале года можно было арендовать помещение на окраине города за 50 гривен за кв. м в месяц, то сейчас аналогичный объект предлагается уже за 30-35 гривен. Правда, в центре либо в местах с оживленными транспортными потоками подобные площади обойдутся в два-три раза дороже. В частности, в Ирпене в районе железнодорожного вокзала офис площадью 80 кв. м с хорошим ремонтом, наличием всех коммуникаций предлагается за 7 тыс. гривен в месяц. А в Боярке помещение площадью около 50 кв. м на улице Молодежной с ремонтом, необходимыми коммуникациями и асфальтированным подъездом выставлено за 5 тыс. гривен в месяц. Приобрести коммерческую недвижимость в этих же населенных пунктах можно за 520- 650 долларов за кв. м, тогда как еще в начале года она обходилась покупателям в $670-850. Так, в Боярке объект в центре города площадью 60 кв. м без отделки продается за 40 тыс долларов, а в Ирпене в приближенном к центру районе покупателям предлагается одноэтажное отдельно стоящее здание площадью 200 кв. м за 129 тыс. долларов.

По мнению опрошенных представителей консалтинговых компаний и АН, стоимость коммерческой недвижимости будет снижаться и далее. По мнению Ярослава Цуканова, до конца года она упадет еще на 8-10%. Соглашается с ним и Владимир Степенко, добавляя, что в первую очередь это коснется изначально переоцененных объектов, давно выставленных на продажу. «К примеру, в Борисполе сейчас пытаются реализовать помещение по 2 тыс. долларов за кв. м, что существенно выше среднерыночной стоимости», — говорит он. Помимо падения спроса, уменьшению цен будет способствовать и растущее предложение. В общей сложности на сегодняшний день в столичном регионе в аренду предлагается порядка 1 тыс. помещений, а на продажу выставлено около 900 объектов, что на 20-30% превышает показатели осени прошлого года.