Без финансов нет романса

Земельная реформа возымеет положительный эффект только при условии воплощения отраслевых финансовых механизмов специализированным банком.

Земельная реформа стала одной из основных новаций правительства в 2011 г. «Ядро» реформы – законопроект «О рынке земель», который Верховная Рада намеревалась принять осенью. И реформа должна содержать ряд конкретных механизмов, посредством которых будет воплощаться. Включая и финансовые.

Немного истории

Если брать исторический опыт, то наиболее положительным примером аграрной реформы можно считать программу, предложенную в начале ХХ века председателем правительства России Петром Столыпиным. Эта программа решала насущные вопросы развития и села, и продовольственной сферы в целом. Столыпинская реформа давала все необходимые инструменты для прогрессивного преобразования сельскохозяйственных рынков, а главное – предусматривала финансовый базис развития земельного права, в качестве которого выступали Государственный дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк и система акционерных земельных банков.

Так, Крестьянский поземельный банк кредитовал землевладельцев, в т.ч. освобожденных крестьян, под залог земли и ее приобретение. Известно, что в канун революции 1905-07 годов именно этот банк сдержал падение цен на землю, скупив у помещиков 2700000 десятин. Постепенно развивая филиальную сеть, Крестьянский банк превратился в основное финансовое звено реформы русской деревни. За 1906-15 годы крестьяне купили у банка и при его содействии 10400000 десятин земли. Займы предоставлялись банком на срок до 51 года (!) под 7-8% годовых.

В целом на акционерные земельные банки в империи приходилось более 1/3 всех заложенных частных земель и примерно столько же выданных земельных займов. Подобные банки были основой земельного кредита, выдавая долго- и краткосрочные займы под залог земли. При этом ссуда могла выплачиваться как наличными, так и закладными бумагами. Сумма «длинного» займа (от 18 до 61 года) не могла превышать 60% оценочной стоимости недвижимости.

«Землебанки» действовали при поддержке и под контролем правительства, нормируя оценку земли и выдачу займов, а также распределяя между банками районы деятельности. Также центральная власть контролировала выпуск акций и закладных бумаг, обеспечивала взаимодействие между акционерными и государственными банками.

Заметим, одним из ключевых последствий реформы земельного права стало то, что к 1915 г. в России было заложено 60% частных земель. 70% заемщиков использовали полученные средства на развитие своих хозяйств. Ипотека развивала рынок: земли переходили от разорившихся помещиков к тем, у кого было вдохновение работать по-новому и интенсивно, но не было средств.

Тогдашний европейский опыт подтверждает, что в создании земельных ипотечных (закладных) банков есть смысл. Впервые подобные специфические институты появились в Западной Европе в конце XVIII века. А особое развитие получили в Германии, где первый ипотечный земельный банк создан в 1770 г. Этот госбанк, прежде всего финансово, поддерживал крупных помещиков. Средства привлекались путем эмиссии закладных бумаг.

В дальнейшем, с развитием капитализма, земельные госбанки стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие крестьянские. И сегодня ипотечное кредитование довольно распространено на мировых земельных рынках.

В частности, в США существуют т.н. банки фермерского кредита – кооперативные кредитные институты, преимущественно входящие в федеральную систему фермерского кредита. Это 12 кооперативных ипотечных банков, кредитующих фермеров, их ассоциации и агрокооперативы. Кроме того, выделяются кредиты на жилищное строительство. Таким образом, земельные банки выполняют социально-экономическое обслуживание «деликатных» областей экономики, в которых фигурируют малоимущие социальные слои.

Большое значение имеют ипотечные банки в Латинской Америке и Азии – как правило, в странах с относительно развитыми банковскими системами, которые по своей структуре приближаются к аналогичным системам государств Западной Европы. Так, в America Latina ипотечные банки в чистом виде существовали или существуют в Аргентине, Бразилии, Мексике, Венесуэле, Колумбии, Чили.

Как оно у нас

Может ли существовать ипотечно-финансовая схема на рынке земли Украины? Эксперты считают, что да. Более того, ее можно сделать эффективным элементом этого рынка. «Есть мнение», что правильный подход к данному вопросу не только даст аграриям средства на развитие, но и будет стимулировать к рациональному использованию государственных земель.

Напомним, в числе задач реформы – устранение госмонополии на землю, введение легальной платности землепользования, первичное привлечение участков в гражданский оборот, госгарантии прав на землю, а также освоение механизма залога земель как одной из форм землепользования. Собственно, предпосылки для создания рынка заложены и Конституцией, и Земельным кодексом. Делается акцент на поддержку производителей, имеющих потенциальные конкурентные преимущества на внутренних и/или внешних рынках. Это в первую очередь предприятия с длительным инвестиционным циклом и высокими требованиями к инфраструктуре. При этом реформа должна устранить теневой рынок земли и взамен построить открытый и прозрачный. Ведь не секрет: хоть формально сейчас рынка «нет» – де-факто он давно есть.

В июле 2011 г. в Раду поступило два соответствующих базовых законопроекта, отражающих два различных подхода к реформе. Первый, предложенный нардепом Григорием Смитюхом (Комитет по вопросам аграрной политики и земельных отношений; Партия регионов), в значительной степени посвящен вопросам прав на земли сельскохозяйственного (с/х) назначения. По этому проекту, единственным и самым значительным оператором земельного рынка является Государственный земельный фонд, который подчиняется Кабмину, обладает немалыми полномочиями, но ... не имеет, да и не может иметь в своих руках, финансовых механизмов поддержки рынка. И в том числе, не способен привлекать никакие инвестиции. В этом проекте упоминается финансовый агент (Государственный земельный банк), но без финансовых задач и функций.

Другой законопроект, представленный правительством, больше касается общих принципов реализации прав на землю, плюс стимулирование фермерских хозяйств. Но, к сожалению, в проекте нет ответа, как мелкому собственнику выжить в рыночных условиях.

Итак, в обоих вариантах нет финансовых инструментов реформы. А без этого невозможно стимулировать работу конкурентоспособных производств и создать реальный земельный рынок. Значит, специализированное финучреждение нужно. И многие специалисты соглашаются в том, что это должен быть именно Государственный земельный банк (ГЗБ), который, во-первых, займется кредитованием АПК. Во-вторых, развитием инфраструктуры национальной кредитно-финансовой системы отрасли, обеспечивая инфраструктурное становление рынка (в сфере земельной ипотеки, потребительской кредитной кооперации и др.), принимая на себя часть рисков по кредитованию агропроизводителей.

В-третьих, такой банк может иметь функции финансового агента Кабмина и региональных органов власти при осуществлении аграрной госполитики. Речь идет о разработке и реализации госпрограмм и проектов, товарно-закупочной интервенции на рынках сельхозпродукции, финансовом оздоровлении участников рынка, взыскании долгов по государственным займам, ведении счетов по реструктуризации бюджетных недоимок и других долгов.

В-четвертых, это кредитно-финансовое обеспечение развития сельских территорий (в т.ч. социально-инженерной инфраструктуры села), в частности, социального развития, роста занятости и благосостояния крестьян. Это предполагает и банковское обслуживание программ социального развития, и потребительское кредитование, способствующее увеличению платежеспособного спроса и жизненного уровня сельских жителей.

Добавим, что заложенные в Земельном кодексе нормы прав владения землями с/х назначения недвусмысленно гласят: без профессионального государственного финансового агента обойтись невозможно. Без агента, имеющего полномочия оператора рынка земель по регулированию обращения ипотеки. Такой агент позволит избежать ошибок жилищной ипотеки, приведших к спекулятивному подъему цен на жилье до размеров, далеко не соответствующих реальной стоимости.

При этом земельный госбанк не должен быть единственным отраслевым кредитором. ГЗБ должен создавать равные условия для всех участников рынка земли, а также стимулировать здоровую конкуренцию на банковском рынке. Это возможно на базе гарантий, залогов и земельных облигаций, в обмен на которые предоставляется возможность иметь реальную оценку земельных ресурсов страны. Ведь ГЗБ должен быть способен точно определять стоимость угодий и потенциал их «преобразования» в финансовые активы и обязательства. Также этот банк должен предоставлять гарантии (регулируя сохранение права на землю ее владельцам), обеспечивать финансирование приоритетов государства в отрасли и поддерживать комфортные условия рынка для всех операторов – от гражданина до крупного инвестора. Для поддержания комфорта подходят финансовые инструменты от «простой» ипотеки до полного ипотечного портфеля.

Ипотечный аспект

Остановимся на ипотеке подробнее. Ведь цивилизованные схемы залога земли – один из принципиальных стимулов долгосрочных инвестиций не только в АПК, но и во всю отечественную экономику. И источник дополнительного финансирования (на возвратной основе) программ охраны природных ресурсов и повышения плодородия продуктивных земель.

Подчеркнем: для развития ипотеки можно использовать механизмы фондового рынка, в частности – закладные бумаги, облигации. Так, обеспечением для земельных облигаций могут служить инвестиционно привлекательные участки земли с/х назначения, оцененные по рыночной стоимости. При этом на срок действия облигаций земля, служащая обеспечением, перейдет в доверительное управление государству, которое соотносит землеобеспечение с проспектом эмиссии, а при необходимости – погашает часть облигаций конкретными земельными участками.

При этом условием инвестирования через коммерческие кредиты будет их обеспечение залогом земли. Для многих компаний (в первую очередь АПК), фермеров, граждан – собственников земельных участков это могло бы стать основной формой, которая позволила бы возвращать полученные под гарантии ГЗБ кредиты коммерческих банков.

Все это увеличит финансовую ликвидность земельного рынка и создаст нормальную систему ценообразования. И будет способствовать открытости, публичности и прозрачности рынка – а это и есть главные официальные цели реформы. В то же время эти три условия определят объем рынка, превратят его в единое экономическое пространство (не путать с инициативами Кремля), на котором смогут полноценно работать все слои агропроизводителей – от отдельного крестьянина до холдинга. При такой модели каждый производитель сможет обратиться за кредитом в коммерческий банк, получая в качестве дополнительного залога гарантию ГЗБ (под ипотеку земли сельхозназначения). Альтернативой этой гарантии станет закладная при оформлении ипотеки в ГЗБ.

Развитие подобных механизмов позволит монетизировать земельные ресурсы и стимулировать развитие фондового рынка. Все указанные финансовые инструменты свободно обращаются на данном рынке, что позволит привлекать дополнительные капиталовложения внутреннего и внешнего происхождения. А также ускорит оборот денег в АПК и, соответственно, удешевит кредитные ресурсы для его развития.

Финансовые аналитики добавляют: операции гарантирования не станут для земельного банка ресурсными. Наполнение его ресурсной базы будет происходить посредством перезалога требований по ипотеке.

К возможностям ГЗБ можно отнести и привлечение земельных депозитов (для физических лиц) – когда земельный пай передается в ренту. Пайщик при этом получает долгосрочные гарантированные рентные платежи и одновременно выступает держателем ипотеки своего пая.

В качестве ключевого элемента

Возникает вопрос: а станет ли кто-нибудь работать на земле, которая, скажем, через залог попадет в распоряжение земельного госбанка? Ведь, согласно Закону «О банках и банковской деятельности», такое хозяйствование банкам запрещено.

И вот тут уже просто необходим Государственный земельный фонд с его административными и хозяйственными возможностями. Как полномочный и незаменимый игрок рынка земли, со всеми правами на распоряжение и на подбор эффективного сельхозпроизводителя. Именно этот фонд будет предоставлять участки в аренду, консолидировать их, искать новых законных владельцев (в т.ч. и через земельные аукционы). Не обойтись на рынке и без регистрационных и надзорных функций, которые будут обеспечиваться земельным кадастром и Госкомитетом земельных ресурсов.

Подытожим: ГЗБ можно считать одним из важных условий успешной работы земельного рынка. Деятельность этого банка должна быть направлена ​​в первую очередь на привлечение инвестиций в предприятия, наиболее эффективно пользующиеся землей. При этом, подчеркивают эксперты, подготовка к продаже земель с/х назначения должна предусматривать варианты, когда новые владельцы участка могут в дальнейшем арендовать (или получить в эксплуатацию) дополнительные площади угодий, не востребованных при продаже. Цель – создание оптимальной структуры землепользования.

Что касается ГЗБ, то он будет иметь в своем арсенале достаточно прозрачные финансовые механизмы регуляции рынка. Повышая эффективность земельного кадастра и контроля над целевым использованием, охраной и улучшением качества земель. Монетизируя землю, привлекая ее в рыночный оборот, превращая в реальный актив с конкретными стоимостными параметрами.

Перераспределяя земли от неэффективных к эффективным собственникам, к рачительным хозяевам с вдохновением и опытом, но и с недостатком средств. Повышая насыщенность АПК кредитными ресурсами.

Развивая сегмент ипотечных ценных бумаг как часть рынка капитала.

... Финансовые механизмы нужны, вариантов – много. А уж обеспечить реальную действенность этих механизмов – общая задача государства и конкретных операторов земельного рынка.