Схема покупки квартиры в новостройке через фонд операций с недвижимостью: преимущества и недостатки

Как работает механизм привлечения средств через ФОН и какие риски несет покупатель.

Фонды операций с недвижимостью менее распространены в Украине, чем фонды финансирования строительства. Хотя, и тот, и другой способ регламентируется Законом об инвестиционной деятельности. В это публикации совместно с юристом Владимиром Копотем и экспертами портала Bild.ua мы рассмотрим процедуру инвестирования и получения жилья через ФОН, разберем основные риски для покупателя.

Портал «Билд» — это ресурс, который не только публикует информацию о новостройках Украины, но и присваивает им индекс надежности. Оценка формируется на базе анализа 40 показателей, которые включают в себя разрешительные документы на проект, договор инвестирования, судебные дела и деятельность застройщика на рынке. Чем выше индекс надежности новостройки, тем безопаснее инвестировать в нее средства.

Как происходит покупка жилья через ФОН

Финансовая компания создает ФОН, чтобы привлечь средства на финансирование строительства. ФОН выполняет эмиссию сертификатов на сумму, не превышающую стоимость объекта. Покупатель приобретает сертификаты, заключив договор с управителем фонда и заплатив определенную сумму. Инвестор становится доверителем фонда, а купленные сертификаты зачисляются на его счет у депозитария.

«Сертификат — это ценная бумага, позволяющая инвестору получить прибыль. Документ может быть основанием для оформления права собственности», — объясняет Владимир Копоть.

Управитель фонда заключает договор с застройщиком, по которому тот обязуется построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать учредителям ФОН. А фонд, в свою очередь, обязуется финансировать строительство за счет привлеченных через продажу сертификатов средств. В процессе возведения управляющий фонда контролирует целевое использование выделенных средств и выполнение условий договора. Если он выявит нарушения, может прекратить финансирование, расторгнуть договор и потребовать возмещение убытков от застройщика.

ФОН действует в течении срока, указанного в проспекте эмиссии. «Управляющий фонда может выполнять любые операции с недвижимостью, действуя в интересах доверителей и с целью получения ими максимальной прибыли, — рассказывает юрист. — Вся недвижимость обязательно страхуется на полную сумму от рисков гибели или повреждения на полную сумму за счет ФОН».

В схеме с привлечением ФОН может получить свою недвижимость одним из следующих способов:

• продажа опциона — управитель обязуется передать квадратные метры доверителю по цене на момент подписания опциона и в определенный срок;
• продажа имущественных прав — по акту приема-передачи от управителя к доверителю;
• продажа сертификатов через венчурные фонды.

Плюсы покупки квартиры через ФОН по мнению юриста:

• весь процесс и деятельность фонда регулируется законодательными актами;
• привлечение средств невозможно без наличия полного пакета разрешительных документов;
• управитель фонд действует в интересах инвесторов и контролирует процесс строительства, следит за целевым использованием средств;
• покупатель не платит за нотариальное оформление договора.

Недостатки схемы:

• в договор невозможно внести изменения — его форма утверждена на законодательном уровне;
• у покупателя нет прямых взаимоотношений с застройщиком — предъявить претензии невозможно;
• сертификаты предполагают передачу инвестору абстрактных квадратных метров, а не конкретной квартиры;
• до окончания действия ФОН сертификаты обратному выкупу не подлежат;
• доверитель платит вознаграждение управителю фонда — на практике 1-3% от стоимости сертификатов;
• эмитент как правило не несет ответственность за несвоевременную сдачу объекта;
• до окончания действия ФОН сертификаты невозможно выкупить обратно;
• если застройщик передает объект в ипотеку третьему лицу, оно будет будет иметь преимущественное право на объект.