Как выбрать квартиру: Риски и решения

Многие эксперты говорят, что ситуация в экономике Украины остается неоднозначной. Однако, есть и целый ряд положительных «примет», от стабильного курсы гривны до улучшения платежного баланса. Достаточно хорошим признаком можно считать и рост спроса на новую («первичную») жилую недвижимость, отмеченный в І полугодии. Так, на ее крупнейшем региональном рынке – в г. Киеве – за первую половину года продано 5934 новых квартиры, тогда как в январе-июне-2012 их было 4837.

Наибольшим спросом пользуются 2-комнатные жилища (47% сделок), затем следуют 1-комнатные (41%). Что касается цены, то максимум сделок (60%) приходится на квартиры до $100 тыс., а еще 25% - это категория от $100 тыс. до $200 тыс. При этом самым дешевым является Деснянский район со средним показателем $1411/м² для нового жилья, а самым дорогим – Печерский ($2593/м²).

Главной причиной, по которой активизировался спрос на квартиры именно в новостройках, аналитики называют более грамотную политику застройщиков. Так, по мнению ведущего специалиста отдела маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, сегодня больше всего интерес к эконом-жилью, и строительные предприятия предлагают больше такого жилья – одно- и двухкомнатных квартир в 40-60 м². Притом цены на «первичку» в последние 2 года существенно не менялись и остаются ниже по сравнению со стоимостью вторичного жилья. Так, стоимость 1 м² новострое на этапе закладки фундамента до 30% меньше, чем на «вторичке», отмечает Костецкий.

Кроме того, застройщики активно осваивают пригороды – города-спутники и пгт, уточняет управляющий партнер консультационной компании по недвижимости Homeland Estate Георгий Ясинский. В пригородах спрос на недвижимость эконом-формата еще выше, чем в столице, т.к. она здесь дешевле на 2-3 тыс. грн за 1 м².

Как же правильно выбрать квартиру? Ведь такая покупка делается с прицелом на много лет, если не на всю жизнь. Риэлторы советуют не только знать желаемые параметры по расположению в городе и по внутренней планировке, но и тщательно изучать документы, подписываемые с застройщиком.

Читайте договор

Львиная доля договоров предусматривает множество оснований ответственности для инвестора и минимум – для застройщика. В целом следует обратить внимание на то, чтобы все обязательства застройщика были четко оговорены: объект инвестирования, сроки возведения, порядок оформления права собственности и др. Также инвестор должен выяснить свои обязательства – что именно, кроме оплаты, и в какие сроки он должен сделать, какими документами это оформить. Эксперты акцентируют: например, в документах указывается срок окончания строительства, но на практике он почти всегда продлевается, иногда и не раз, причем причины могут быть вполне объективными. При этом надо всегда запрашивать причину продления, следить за процессом работ, а если возникнут опасения – сопоставлять информацию застройщика с запрошенной и полученной в госорганах.

Допустим, вложение денег происходило путем приобретения целевых облигаций; в таком случае заключается 2 договора. Один из них предусматривает, что оплаченные облигации должны передаваться застройщику для погашения путем передачи объекта недвижимости. Но на практике, оплатив облигации, покупатели зачастую считают свои обязательства выполненными и ждут, что остальные действия по передаче объекта и оформлению права собственности должен выполнить застройщик. В договоре же может указываться, что инвестор должен перечислить облигации на счет застройщика в ценных бумагах, что подтверждением права собственности на облигации является выписка по счету в ценных бумагах и т.д. Многие рядовые украинцы не читают договоров и тем более не представляют себе, что такое выписка в ценных бумагах, сетует Костецкий.

Одним из самых досадных моментов для покупателей недвижимости в рассрочку является то, что многие застройщики не фиксируют цену квартиры на начальном уровне, и затем она меняется. Это может быть предусмотрено договором – но для будущего хозяина квартиры может стать сюрпризом, на сколько именно и когда вырастет стоимость квадратного метра в следующий раз. Подорожание бывает постепенным (2-3 раза за период выплат), но бывает и иначе – за несколько месяцев до завершения стройки цена подскакивает на 10-15%. «Мы не скрываем, что по ходу строительства стоимость квартир будет увеличиваться, - рассказали ForUm`у в отделе продаж одного из киевских жилищных комплексов. – Из расчета, что дом строится в среднем 1,5 года, удорожание происходит раз в 3-5 месяцев, на 2-3%. Мы предупреждаем покупателей об этом за 2 недели. Ценовое повышение обычно обусловлено ростом стоимости стройматериалов и степенью готовности объекта». Те же компании, которые не проводят подорожаний, чаще всего сразу закладывают высокую цену метра.

Также иногда квартировладельцы вынуждены доплачивать за «лишнюю» площадь: скажем, если покупалась квартира 40 м², а, по оценкам БТИ ее размер оказался 41 м². В результате, уже выплатив рассрочку, можно вдруг получить новый долг в 10-11 тыс. грн. «Допускается погрешность плюс-минус 1 м², - рассказывает консультант по продажам квартир в новостройках Екатерина Стукальская. – Если квартира оказалась немного меньше, то застройщик возвращает деньги покупателю, и наоборот».

Хочу все знать

А еще до выхода на договор имеет смысл узнать правильное название юрлиц и застройщика, и генподрядчика, их идентификационные коды. По этой информации легко выяснить наличие судебных споров с участием данных компаний на сайте Единого государственного реестра судебных решений. Если судебные решения найдутся, то надо прочесть, о чем они, какие объекты строительства в них фигурируют. И чтобы сделать правильные выводы о рисках, можно все-таки обратиться к юристу – не каждый человек способен оценить всю информацию о застройщике самостоятельно. Не стоит забывать и о таком простом способе, как наведение справок о нем в интернете, в частности, на специализированных форумах. Если предприятие или объект проблемные, информация найдется быстро.

О добросовестности застройщика могут свидетельствовать срок его работы на рынке, количество сданных и строящихся объектов, отсутствие долгостроев, задержек в сдаче домов в эксплуатацию и, конечно, отзывы, говорит Костецкий. Подчеркнем, обычно у каждой новостройки есть веб-сайт и форум на нем, где покупатели честно пишут о существующих проблемах. Также важно, какие банки кредитуют проект: подозрительно, если застройщику доверяет лишь 1 маленький банк. В то же время на рынке есть многолетние бренды с заслуженной репутацией: это «Киевгорстрой», ТММ, «Познякижилстрой», «Гранит» и др.

Так или иначе, от застройщика клиент может получить не только опасности, но и реальные бонусы. Так, для привлечения покупателей используются различные программы лояльности. Чаще всего это возможность рассрочки на 5 лет, или первый взнос всего в 10%. Также предлагаются скидки 5-8% на 3-комнатные или 2-уровневые квартиры, или скидка 5-10% при полной оплате квартиры. Бывают и другие предложения – к примеру, дизайнерская кухня в подарок при покупке квартиры от 110 м² или дисконтные карточки соседнего с домом торгового центра. Правда, ощутимые «подарки» даются под объекты, которые продаются с трудом, а не под ходовое эконом-жилье.

При этом некоторые застройщики учитывают, что многие люди предпочитают «вторичку» из-за готовности к заселению, и предлагают относительно новый продукт – новые квартиры с ремонтом. 1 м² такой жилплощади стоит на 1200-1300 грн дороже; здесь проведены отделочные работы, на полу в комнатах постелен ламинат, в коридорах – линолеум, в кухне, санузле, на балконах и лоджиях – плитка, сообщает Стукальская. На стенах в подобном случае есть обои под покраску, установлены радиаторы отопления, противоударные огнестойкие входные двери, унитаз, умывальники, ванна, полотенцесушитель, счетчики на воду и электричество, смесители. С одной стороны, хозяину остается лишь покрасить обои в желаемый цвет и завезти мебель, с другой – для тех, кто впоследствии планирует сделать дизайнерский ремонт или просто отделку на свой вкус, такая квартира будет деньгами, выброшенными на ветер.

Итак, есть целый ряд параметров, которые нужно учитывать при покупке нового жилья. Но это не значит, что сделки нужно бояться – просто нужно подходить к ней внимательно и грамотно. И тогда вероятность «обжечься» будет очень мала.

Какие документы нужно требовать у застройщика

Перед тем как оформить сделку, проверьте наличие такого:

• учредительные документы
• лицензию Минрегионстроя на строительную деятельность. Документ должен быть на фирменном бланке с голограммой и подписью руководства министерства, а срок его действия должен охватывать дату завершения строительства объекта
• документ, подтверждающий право застройщика на землю, на которой ведется строительство (он может быть владельцем земли или арендовать ее)
• разрешение на строительство многоквартирного дома на данном земельном участке
• проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора
• заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства
• проектная документация со всеми внесенными изменениями. Здесь же должны указываться юридический адрес новостройки и срок сдачи в эксплуатацию