Ексклюзивно для ForUa українські експерти забудовники та інвестори прокоментували ситуацію на ринку нерухомості, яка характеризується значним падінням обсягів нового будівництва в Києві та водночас зростанням введення в експлуатацію житла по Україні.
Експерти одностайні у тому, що поточна динаміка не відображає активного започаткування нових проєктів, а є радше завершенням раніше розпочатих. Вони підкреслюють, що ключовими стримуючими факторами для девелоперів у столиці є юридична невизначеність, політична нестабільність та ускладнений доступ до фінансування. Водночас, на думку забудовників, попри виклики війни, український ринок нерухомості зберігає значний потенціал для зростання, особливо в сегменті заміської нерухомості та об'єктів для довгострокової оренди, а інвестиції в українську нерухомість зараз можуть принести суттєві прибутки після завершення війни.
Зростання цін на первинному ринку житла в Києві: Очікування та фактори впливу
З огляду на драматичне 90% падіння обсягів нового будівництва в Києві за останні три роки та небажання забудовників отримувати нові дозволи, питання про значне зростання цін на первинному ринку житла в столиці стає дедалі актуальнішим.
Стратегічний бізнес-радник Міхаель Чеботар зазначив: "Я вважаю, що помірне, але стале зростання цін на первинному ринку житла Києва впродовж наступних 1–2 років виглядає дедалі більш імовірним". Він пояснює це обмеженістю нового будівництва, юридичною невизначеністю та загальними ризиками будівництва у воєнному Києві. За словами Експерта 2, нових проєктів майже не з’являється, а наявні обсяги житла постійно зменшуються. Водночас зросла собівартість будівництва: "матеріали дорожчають, кадри важче утримати, а строки все менш передбачувані".
Чеботар наголошує, що, попри стриманий ринок, попит не зник. "Для багатьох нерухомість залишається “тихою гаванню” — матеріальним активом у часи слабкої валюти та крихкої впевненості. Поєднання обмеженої пропозиції з відносним відчуттям безпеки створює ринок, у якому ціни хоч і не стрімко зростають, але тримаються впевнено", – підкреслює він.
Забудовник, голова Благодійного фонду «МІЛА» Олексій Юренко висловив думку про ріст цін: "Я думаю, підняття ціни буде від 20 до 50%. На сьогоднішній день матеріали дуже дорожають. Робочої сили не вистачає, людей, спеціалістів на ринку дуже мало".
Ключовим фактором, який може посилити цей тренд, є завершення або деескалація війни.Якщо війна деескалюється або завершиться, відбудеться майже миттєвий стрибок цін. На ринок повернеться довіра, а з нею й капітал. Київ за одну ніч перейде від обережності до ажіотажу — не через зміну фундаментальних факторів, а тому що стримуваний попит отримає дозвіл діяти. Усі передумови для цінового стрибка вже закладені.
Забудовник, голова Благодійного фонду «МІЛА» Олексій Юренко
Загроза дефіциту житла: Київ та вразливі регіони
Незважаючи на загальне зростання введення в експлуатацію житла по Україні на 25% у 2024 році порівняно з 2023-м, сповільнення темпів отримання нових дозволів на будівництво створює реальну загрозу дефіциту житла у середньостроковій перспективі.
"Дефіцит житла в Києві і потенційно в інших регіонах з високим навантаженням протягом наступних 3–5 років, на мою думку, виглядає дедалі реалістичніше" - зазначає Міхаель Чаботар.
Він підкреслює, що зростання вводу житла у 2024 році є "оманливою картиною: це не нові починання, а завершення давно розпочатого. Справжня проблема у тому, що не будується". За його словами, обсяг виданих дозволів обвалився, особливо в Києві.
Олексій Юренко про перспективи України зазначив: "Я дивлюся на ринок Європи, Польща, Чехія, Німеччина. У них активно розвиваються вже 10 років, а може навіть більше, заміська нерухомість. Люди з великих міст переїжджають за місто, живуть, облаштовують своє житло у вигляді таунхаусів, котеджів. І це дуже комфортно, зручно жити сім'ям. Я думаю, що перспективи України такі ж".
Вплив наявного обсягу непроданого житла, інвестиційної привабливості та нестабільності
На рішення забудовників впливає низка взаємопов'язаних факторів, серед яких обсяг непроданого житла, інвестиційна привабливість, доступність фінансування та загальна нестабільність.
Олексій Юренко зазначає: "Вся проблема у нас це в першу чергу війна, недофінансування, немає кредитів, людям немає можливості отримати, як в Європі". Він також додає, що зараз "люди взагалі, інвестори, закрились в собі, перестали вкладати в нерухомість, з'явилися нові вкладення, золото, біткойн, крипта". Проте, на його думку, "на сьогоднішній день треба вкладати тільки в нерухомість в Україні".
В свою чергу Чаботар наголосив: "Рішення відкласти або уникати нових заявок на дозволи має ланцюговий ефект. Незайнятий житловий фонд скорочується не тому, що попит росте, а тому що пропозиція висихає". За його словами, "у цьому вакуумі розмивається інвесторська впевненість. Без помітної активності та зрозумілих правил капітал поводиться обережно".
Фінансування стає дорожчим або зникає зовсім.Банки не бажають кредитувати довготривале будівництво в умовах війни без державних гарантій або зовнішньої підтримки. А девелопери без кредиту діяти не можуть навіть якщо й хочуть".
Стратегії забудовників та переорієнтація ринку
В умовах низької кількості нових дозволів забудовники активно шукають нові стратегії для стимулювання попиту та адаптації до поточних реалій.
"У відсутність нових дозволів девелопери почали пристосовуватись. Дехто переформатовує вже наявне: подрібнює великі квартири, переобладнує під оренду, пропонує оплату частинами. Це не трансформація, це витримка" - зазначає Чаботар. Він також вказує на зростаючий інтерес до довгострокових орендних стратегій.
"У часи війни люди хочуть гнучкості, а не постійності. Рухливість важливіша за власність. Проєкти під довгострокову оренду колись здавались екзотикою в Україні. Тепер це цілком реальна альтернатива" - додає бізнес-радник.
Стратегічний бізнес-радник Міхаель Чеботар
Крім того, набирають обертів комерційні формати, медичні центри, логістика, компактна роздрібна торгівля також набирають обертів. Вони потребують менше капіталу, менше дозволів і мають коротші строки реалізації. Географічно капітал частково переміщується на захід України "у міста з передбачуванішим управлінням і меншими ризиками".
Олексій Юренко підтверджує цей тренд, вказуючи на те, що навіть великі компанії переключаються на заміську нерухомість: "Як показує практика, навіть компанія КАН, вони розглядають заміську нерухомість, у них вже є проєкти розробляються. Є компанія, дуже багато великих компаній, які були на ринку столиці, вони зараз переключаються на заміську нерухомість".
Державна політика та майбутнє житлового будівництва
Для стимулювання нового житлового будівництва, особливо в Києві, та запобігання потенційному дефіциту житла в майбутньому, необхідна рішуча державна політика.
Якщо Україна хоче нового житла в Києві, варто перестати чекати що ринок сам себе вилікує. Це не проблема ліквідності. Це проблема довіри. А довіра повертається лише тоді, коли правила стабільні, а ризики поділені", – наголошує Чаботар.
Експерти пропонують такі ключові кроки:
- Навести лад із дозвільною системою: "Київський процес погоджень непередбачуваний, безконтрольний і структурно недовіраний. Його слід замінити на чіткий графік, цифровий моніторинг і правовий захист для тих, хто дотримується правил".
- Реальний розподіл ризиків: "Будівельники не можуть нести весь тягар у столиці, що живе під загрозою. Це означає: страхові механізми на випадок втрат, гарантії для кредиторів і державно-приватні партнерства".
- Оживити будівельне фінансування: "Гроші є, механізмів немає. Міжнародні установи, діаспорні облігації, європейські гарантії — усе це може працювати, якщо правильно спрямувати. Без фінансування навіть найкращі дозволи марні".
- Розібратися з землею: "Київське зонування застрягло в минулому. Землю потрібно перекласифікувати, юридично очистити і зробити придатною для інвестицій. Сидіти на місті, повному “мертвої” землі це не стратегія".
На останок забудовник Юренко підкреслює важливість доступних кредитів для населення, як це є в Європі, та очікує, що "після завершення війни все це буде. Нам повинні виділити Євросоюз гроші на оновлення України і для будівництва, щоб люди мали доступне житло". Він також вважає, що "ця система (дозвільних документів) буде спрощуватися".
"Я вважаю: або держава візьме на себе формування ринку зі сміливістю і ясністю, або буде мовчки спостерігати, як дефіцит перетворюється на кризу" - підсумовує Міхаель Чаботар.
Автор: Галина Роюк
