Мораторий на продажу земли заканчивается, и его вряд ли продлят. Что дальше?

Укринформ разобрался, каким образом продаются земли сельскохозяйственного назначения в Европе и по каким ценам

Земельная реформа, судя по всему, в ближайшее время вновь окажется на политической авансцене. Такие выводы можно сделать на основе нескольких пунктов в проекте госбюджета-2018, недавно утвержденном Кабмином и зарегистрированном в парламенте. Среди прочего, там идет речь о проведение общегосударственной денежной оценки сельскохозяйственных земель. Таким образом, результаты «инвентаризации» получит Минагрополитики, которое, в случае успешного запуска рынка земли, будет заниматься государственным регулированием земельных отношений.

Знаменитый мораторий на продажу земли в Украине доживает последние месяцы, ведь в прошлом году его продлили до 1 января 2018 года. Продлят ли мораторий еще - вопрос открытый, но аргументов за окончания его действия - больше. Снятие земельного моратория, и, соответственно, запуск рынка земли - до недавних пор было одним из ключевых требований Международного валютного фонда для предоставления Украине финансовой поддержки. Сейчас вопрос с повестки дня снят, но это стоит воспринимать лишь как небольшую паузу до окончания срока ограничения на продажу земли.

Все идет к тому, что рынку земли в Украине быть. И это лишь вопрос времени  - ожидать его уже в 2018-м, или запуск отложат до следующего созыва парламента. А значит, перед профильным министерством открывается широкий спектр вопросов, на которые необходимо найти ответ до запуска реформы, главный из которых - ценовая политика. Пока еще неизвестно, как будет высчитываться стоимость единицы земли, впрочем, прогнозы на этот счет «гуляют» уже несколько лет.

Например, еще в 2013-м году, перед тем как продлить мораторий на продажу земли до 2016-го, шли довольно острые дискуссии. Одной из «горячих» тем была именно вероятная цена на землю. Тогда Государственный земельный банк называл цифры от 60 до 500 долларов за гектар и предлагал их постепенно увеличить до 4000 евро за гектар. Однако мораторий продлили на три года, и разговоры потеряли актуальность.

В начале 2017-го эксперты также пытались рассчитывать стоимость гектара сельскохозяйственной земли, называлась цифра в 1000 долларов. Реальна она или нет - неизвестно. Так же неизвестно, чем она обоснована.

Укринформ решил разобраться, реальна ли цена в 1000 долларов для гектара земли в Украине. Каким образом? Сравнить расценки на сельскохозяйственные угодья в странах Европы и особенности земельного рынка в выбранных странах. Критериев, по которым отбирались страны — два. Во-первых, это открытость земельного рынка. Во-вторых, в этих странах площадь сельхозземли должна быть большой — именно поэтому в список не попала, например, Мальта, где один гектар стоит... 181 282 доллара.

Польша: дорогая земля, антимонопольное ограничение, государство на рынок «не лезет»

Средняя цена гектара польской земли - около 10 000 евро. Рынок земли уникален тем, что во-первых, государство не регулирует ценовую политику, а во-вторых, никто не может иметь в собственности участок площадью больше 500 гектаров. И это лучший предохранитель созданию монополии. Сейчас фермерство находится на хорошем уровне - в собственности частных фермеров находится до 2 миллионов гектаров земли.

До мая 2016 года в Польше действовало ограничение на продажу сельскохозяйственной земли иностранцам, но теперь его отменили. Поэтому среди польских «латифундистов» есть и немцы, и граждане других государств, и украинцы, кстати...

Стоит ли Украине идти путем западного соседа? Можно предположить, что ограничение покупки земли на одного человека в Украине себя не оправдает. Ведь никто не отменял старого-доброго оформления земельного участка на жену, тещу, брата, свата. А значит, есть риск, что земля сосредоточится в собственности современных «латифундистов».

Болгария: иностранцам рады, нет ни ограничений, ни налога

Цена на гектар земли в Болгарии — 4000-4500 евро. 98% угодий находятся в частной собственности, как граждан, так и юридических лиц (мелких фирм и крупных корпораций). Иностранные лица или компании могут приобрести землю для ведения сельского хозяйства только если они проживают или ведут свою деятельность на территории Болгарии более 5 лет. Также землю могут покупать компании стран-членов ЕС, или те, с которыми Болгария заключила соответствующий договор.

Ограничений по площади, которая может быть продана или находиться в собственности одного лица или компании — нет. Так же нет налога на землю и государство не вмешивается в регулирование цен. Поэтому создается впечатление, что такая система слишком лояльна и в Украине не приживется, в частности, из-за тех же больших рисков монополизации.

Венгрия: земля только собственным гражданам, но предпочтение отдается аренде

Земельный рынок в Венгрии можно считать открытым. Там до сих пор действует мораторий на продажу земли иностранцам, а государство всячески регулирует земельные отношения - выкупает у частных лиц, предоставляет в аренду. Кроме того, в Венгрии есть система субсидий тем фермерам, которые берут землю в аренду у частных владельцев. Таким образом аренда выгодна и владельцам, и фермерам. Поэтому не должно удивлять, что больше половины венгерских сельскохозяйственных земель находятся в обороте.

Максимальная площадь земли, находящейся в собственности - 300 га. А максимальная площадь земли, которая может использоваться - 1200 га. Цена одного гектара - 2500-3000 евро.

Германия: земля очень дорогая, государство к ней отношения не имеет

На большинстве территории страны нет ограничений на максимальную площадь земли «в одни руки». Поэтому наиболее популярны там средние и крупные фермерства. Также государство не вмешивается в ценовую политику, отдавая этот вопрос целиком и полностью рынку.

При этом Германия признанный мировой лидер в сельхозотрасли. А значит и земля стоит дорого — от 10 тысяч евро за гектар на Востоке до 25 тысяч на Западе. Почему такая большая разница? По информации доктора Александра Перехожука, научного сотрудника Лейбниц-института аграрного развития в странах с переходной экономикой (Германия), ежегодно в Германии продается около 0,5% всех земель. Кроме того, на Западе землю «держат» крупные корпорации, а на Востоке - мелкие фермеры. Возможно, именно этим и обусловлен разброс цен.

Молдова: «черный рынок» земли

Молдова – единственный в этом тексте пример постсоветской страны. То есть проблемы там, видимо, будут характерными и для нас. Действуют ограничения на покупку земли иностранцами. Цены на сельхозугодья в столичном регионе, под Кишиневом - около 4000 евро (зачастую после покупки землю «переписывают» как предназначенную для строительства жилья), а на остальной же территории — до 1000 евро. Впрочем, даже несмотря на относительно низкую цену, желающих покупать сельскохозяйственную землю - немного.

Процедура купли-продажи земли довольно простая. Для оформления сделки требуется лишь подпись нотариуса.

Украина: говорят, международные инвесторы вс-таки зайдут на рынок

Как видим из европейского опыта, модели земельного рынка есть разные — и эффективные, и не очень. Какой путь выберет Украина, пока неизвестно. Впрочем, судя по тому, каким образом сейчас регулируются отношения в аграрной сфере, можно сделать некоторые прогнозы.

Вряд ли стоит ожидать моратория на продажу земли иностранцам. Об этом свидетельствуют заявления чиновников, мол, Украина - страна привлекательная для европейских инвесторов. В прошлом году говорил об этом и экс-министр АПК Тарас Кутовой, а еще летом об этом заявлял премьер-министр Владимир Гройсман. Вряд ли наши чиновники бросали настолько серьезные заявления «на ветер». Следовательно, Украина точно не пойдет по сценарию Молдовы и Венгрии, которые, по субъективному мнению автора, наименее выгодны и для государства, и для собственников земли, и для будущих покупателей.

Если предположить, что иностранцы будут иметь свою долю земли в Украине, да и вообще, приняв во внимание жаркие споры о земле между политиками, вряд ли будет отменено государственное регулирование цен и налогообложения земли, которые достаточно успешно действуют и сейчас. Ведь какой тогда смысл чиновникам разрешать иностранцам выкупать землю? Тем более, что желающих и в Украине найдется немало.

Можно предполагать еще много чего, но как будет на деле — неизвестно. Не зря же земельная реформа из года в год вызывает активные споры и в парламенте, и вне его — каждая группа имеет свои интересы, а значит и не будет ими жертвовать. Но главное, чтобы все они не забывали о главном — земля должна приносить урожай, и не только ее владельцам, а в целом всем нам.