На грани катастрофы

Председатель правления управляющей компании «Фонд строительных ресурсов Украины» Алексей Бутенко о рисках застройщиков и инвесторов на строительном рынке столицы

- Перспективы строительного рынка всегда оценивались очень высоко, откуда возникают пессимистические прогнозы в отношении его будущего?

- 80% участков – в это достаточно тяжело поверить. Как могла возникнуть такая ситуация?

- Все началось около 5-7 лет назад. С одной стороны, отвод земли под строительство коммерческих объектов был одним из источников финансовых поступлений в городской бюджет. Величина таких поступлений рассчитывалась наперед, и городская администрация была напрямую заинтересована в отдаче земельных участков для обеспечения бюджетных поступлений. С другой стороны, в 2000-м или, скажем, в 2001-м году такой инвестиционной активности как сейчас попросту не было. Большее количество земли продавалось посредникам, которые заранее понимали, что строить ничего не будут, и ожидали подходящий момент для того, чтобы перепродать полученную землю кому-нибудь другому. Цифры весьма красноречивы: из 17000 земельных участков, которые были отведены под строительство за последние пять лет, только 2000 участков были освоены добропорядочными «строящими» инвесторами – остальные готовятся для перепродажи.

- Почему же ситуация заострилась именно сегодня?

- За последние полтора года компании-посредники сформировали вполне самостоятельный вторичный рынок земли. Одна из причин его появления состояла в том, что большинство договоров аренды земли были выписаны на 2-3 года, и срок аренды по таким договорам подходит к концу. Другая причина – в резком повышении цен на землю. Для сравнения, сегодняшняя стоимость земельного участка для строительства точечного дома составляет от 2 до 5 миллионов долларов. А компаниям-посредникам он мог обойтись в 20-30 тысяч долларов. И наконец, развитию рынка способствовала позиция строящих компаний, для которых существование компаний-посредников, на первый взгляд, могло существенно облегчить ввод инвестиций. Вместо самостоятельного сбора разрешительной документации и томительного ожидания решения Киевсовета они покупали уже готовые проекты и приступали к строительным работам. Но такие проекты представляют реальную опасность для инвесторов. Документы, собиравшийся посредниками, не предусматривают никаких гарантий для нового собственника и могут содержать массу завуалированных требований, которые обнаружатся уже после начала строительства.

- С какими рисками может столкнуться инвестор, получивший земельный участок для строительства в Киеве?

- Перечень таких рисков достаточно разнообразен и включает риски производственные, юридические, политические, маркетинговые, финансовые и т.д. В частности, фактически в каждом пятом случае инвестор неминуемо сталкивается с рисками производственными, т.е. с факторами, которые существенно повышают себестоимость строительства или, скажем, налагают ограничения по функциональному назначению и объему застройки. Иногда неизбежное повышение себестоимости задается изначально - в силу большой стоимости земли. А ведь если есть риски, значит, такая земля заведомо переоценена. В идеале дорогие земельные участки должны составлять не более 20-30% рынка.

- Хорошо, а оценка юридических рисков разве не входит в компетенцию юридических компаний?

- Вы правы, но, как правило, большинство юридических рисков на земельном рынке имеет скрытый характер, и юридические компании в силу своего профиля не могут получить необходимой информации для их оценки. В частности, из проанализированных мной 9000 решений сессий Киевсовета, которые были приняты в 2000-2006 годах и касались строительства жилых домов и торговых центров, около 8000 были приняты на условиях, которые не были указаны в тексте таких решений. Такие требования указывались в заключениях санитарно-эпидемиологической станции, Управления охраны памятников и других инстанций. В результате, уже имея на руках договор аренды земли, инвестор оказывается не в состоянии начать строительство или вынужден его останавливать, поскольку выполнение таких требований делает проект нерентабельным.

- Вы можете привести пример таких требований?

- Конечно. Например, упоминавшиеся компании-посредники могли договориться с городскими службами о том, чтобы в документации на отвод земли было завуалировано требование об обязательном отселении соседних жилых домов. В результате, в заключении санэпидемстанции могла бы содержаться неприметная фраза о необходимости «правильного расчета инсталляции рядом стоящих зданий». И только когда инвестор уже покупает участок, оказывается, что на отселение таких жильцов ему нужно потратить всю прибыль, которую он намеревался получить от строительства дома. Или другой пример – во второстепенном документе может содержаться требование об отселении жильцов, скажем, типичной «хрущевки». Но на законодательном уровне ситуация с отселением отрегулирована недостаточно хорошо, и инвестор должен не просто выделить жилье, площадь которого равна изъятой у жильцов площади, а обязан предоставить определенную жилую площадь на каждого прописанного в доме жильца. В некоторых квартирах прописано до нескольких десятков лиц, в результате чего их отселение причиняет инвестору огромные, и главное – изначально непредвиденные убытки.

- Какие риски вы относите к разряду политических?

- Маркетинговые, финансовые риски – это «классические» риски из учебников, или они имеют выраженную отраслевую специфику?

- Маркетинговые риски угрожают тем инвесторам, которые размещают строящиеся объекты в «неправильном» месте, из-за чего могут недополучить запланированную прибыль. В основном, это касается жилых домов вблизи автострад и промышленных предприятий или, скажем, крупных торговых центров внутри жилых кварталов. Финансовые риски, помимо традиционных рисков в отношениях с кредитующими организациями, определяются также непостоянной ценой на земельные участки. Возможны ситуации, когда инвестор платит несколько миллионов долларов за землю и разрешительную документацию, но у него меняются планы и продать такую землю он сможет лишь на порядок дешевле. Также инвесторы редко анализируют такие риски как реакция общественности или отношение к проекту городской власти. Если проект соответствует Генеральному плану застройки Киева, то инвестор может выиграть суд у недовольной общественности и продолжать строительство. Но в противном случае любой грамотный адвокат докажет, что часть разрешительной документации выписана с ошибками, из-за чего судебное рассмотрение затянется и работа инвестора будет парализована. Я знаю примеры инвестиционных проектов, которые из-за непредвиденной реакции общественности на протяжении четырех лет не могут выйти на этап строительства.

- Чем именно рискует инвестор, если ошибки при получении разрешительной документации на отвод земли становятся явными?

- У инвестора могут попросту отобрать землю. При этом он не получает никакой компенсации. Для решения таких вопросов Киевсовет инициирует создание рабочей группы или комиссии. Если комиссия находит ошибки в документации, то отзывается разрешение на строительство. Договор аренды земли расторгнуть сложнее, но через суд Киевсовет может легко подтвердить нелегитимность некоторых выданных документов, и его решение для инвестора будет плачевным. При этом городская власть может даже не обращаться в суд, а просто дождаться окончания срока действия договора аренды, блокируя любые строительные работы. Как мы говорили выше, такая ситуация потенциально угрожает владельцам 70-80% земельных участков.

- Получается, что некоторые объекты жилого строительства в Киеве угрожают потерей денег не только крупным инвесторам, но и обыкновенным вкладчикам?

- Это верно. По моим подсчетам, объектов жилого строительства, решения на выдачу земли для которых будут скоро отменены, может быть не менее сотни. При этом многие добропорядочные инвесторы даже не догадываются на каких «пороховых бочках» они сидят. Для сравнения, только в Печерском районе выдано как минимум 10 ордеров, строительство по которым не может начаться уже в течение полутора лет. Это реальная проблема для инвесторов и кредиторов, поскольку даже по грубым подсчетам в этих проектах заморожено не менее 50-70 миллионов долларов, уже израсходованных инвесторами. А инвестиции, которые могли быть вложены в завершение строительства вообще измеряются 200-250 миллионами долларов.

- Что можно сделать для того чтобы «вылечить» строительный рынок?

- Пока единственный выход для приходящих инвесторов – найти грамотного консультанта, который поможет пройти между «подводными камнями» и достичь поставленных инвестиционных целей. А в целом, нужен новый Генеральный план застройки Киева, по которому будет распределяться земля для строительства. Нынешний план не подходит – он корректируется по мере раздачи участков и закрепляет уже выданные разрешения вместо того чтобы определять порядок застройки на будущее. Сначала жители Киева должны будут определиться с тем в каком городе им хочется жить. Я допускаю, что в основу такой работы может быть положен референдум, по результатам которого будет выработано техническое задание для разработки плана. Затем город непосредственно разрабатывает проект Генерального плана и утверждает его посредством грамотно организованных общественных слушаний. При этом может оказаться, что усилий Института генерального плана развития Киева будет недостаточно и нужно обращаться за помощью к иностранным архитекторам.

- А что делать инвесторам, чьи проекты уже начаты, но будут противоречить новому Генеральному плану? И что делать с участками, на которых не ведется строительство?

- Необходимо провести повторные слушания по всем решениям, которые были выданы на сессиях Киевсовета и по которым не ведется строительство. После выработки Генерального плана станет понятно какие еще решения сессии о предоставлении земли придется отменить и в каких случаях инвесторы получат компенсацию от городской власти за начатые строительные работы. В связи с этим необходимо отметить, что результаты референдума могут оказаться для инвесторов достаточно неожиданными. В частности, анализируя общественные слушания в мэрии, можно придти к выводу о том, что киевляне достаточно прохладно относятся к дальнейшему увеличению численности городского населения. В результате, новый Генеральный план может предусматривать, например, первоочередное развитие городов-спутников и отказ от наращивания темпов жилого строительств в самом городе.

- Как быстро может появиться новый Генеральный план?

- При наиболее благоприятных обстоятельствах эту работу можно завершить в течение года. Тем более, что в Киеве сегодня согласовано строительство более 10 миллионов м² жилья, торговых центров и других объектов. Этого вполне достаточно, чтобы ввести мораторий на отведение земли хотя бы на 1 год и приступить к созданию нового Генерального плана. В то же время, в реальности для этого, скорее всего, потребуется гораздо больше времени. Идею нового Генерального плана должен поддерживать мэр и Киевсовет. Кроме того, придется преодолевать лобби владельцев тех земельных участков, которые «не вписываются» в новый Генплан.

- Тогда скажите, каким вы видите развитие столичного рынка недвижимости в ближайшем будущем?

- Поводов для оптимистичного прогноза немного. Безусловно, без нового Генерального плана нереально добиться уменьшения скрытых рисков. Кроме того, без развитого сегмента консалтинговых услуг фактически невозможен приход крупных иностранных инвесторов. Поэтому в обозримой перспективе инвесторам, скорее всего, придется работать в сегодняшних рыночных условиях. В связи с этим, хочется пожелать приходящим инвесторам быть более осторожными на столичном рынке недвижимости. А что касается нового Генерального плана, то по моему глубокому убеждению, тот мэр, который добьется его утверждения, будет достоин памятника на Европейской площади и переименования площади в свою честь.