На початку 2014 року аналітики пророкували київському ринку первинного житла якщо не смерть, то дуже тривалу кому з вельми туманними перспективами «воскресіння». До середини року стало зрозуміло, що «лікарі» трохи помилилися: «пацієнт» пристосувався до нових умов життя і відчуває себе відносно непогано. Правда, життя це зазнало деяких досить важливих змін.

Про те, як зараз у столиці продаються нові квартири, хто їх купує і на яких умовах, дізнавався ForUm.

Нові будинки, продажі, що зростають, і переселенці

Криза будівництва — не перешкода. Мабуть, так вважають багато забудовників, починаючи нові проекти. За підрахунками фахівців, зараз у столиці та містах-сателітах відкриті продажі новеньких квартир приблизно в 500 житлових комплексах. Більше того, до середини осені запланований старт продажів ще на кількох масштабних об'єктах.

«Зараз у Києві можна купити житло приблизно в 250 житлових комплексах, а в Київській області таких ще близько 250. Тобто на сьогодні реально існує 500 місць, де можна придбати житло. Через це житлові комплекси починають досить сильно конкурувати між собою, борючись за покупця»,— повідомив фінансовий директор порталу нерухомості Lun.ua Андрій Міма.

За його словами, хорошу динаміку розвитку показує ринок первинного житла в передмісті. Тобто вже в декількох кілометрах від столиці сьогодні реально придбати квартиру, маючи бюджет у 300-500 тисяч гривень. При цьому завдяки високому попиту на «первинку» з'явилася достатня кількість доступних пропозицій.

«2014 рік, швидше за все, увійде в історію як рік перевірки на міцність для ринку житла. Всупереч песимістичним прогнозам і очікуванням того, що ціни впадуть до 500 доларів за квадратний метр, поточний рік виявився досить позитивним для розвитку ринку нерухомості. За вісім місяців цього року ринок поповнився новими 23 житловими проектами, а це в цілому 6,5 тис. нових квартир. При цьому 16 нових проектів з'явилися протягом першого півріччя, а за останні два місяці стартувало ще сім нових проектів. Також у вересні-жовтні очікується старт продажів ще в декількох житлових комплексах»,— прокоментувала ситуацію директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко.

Водночас фахівець акцентує увагу на тому, що купують зараз не тільки бюджетні квартири, що забудовники, природно, тільки вітають.

«Якщо на початку року нові пропозиції виходили переважно в сегменті економ- і комфорткласу, тобто бюджетного житла, то вже з літа поповнення пішло у всіх сегментах ринку: навіть у престижному житлі з'явилися проекти з досить дорогим цінником. Нові проекти з'являються тому, що на сьогодні житлова нерухомість, на відміну від комерційної, все ще показує хорошу прибутковість для девелоперських компаній. На тлі падіння доходів і попиту в комерційному сегменті житлова нерухомість залишається основним джерелом доходу девелоперів»,— зазначила Ярослава Чапко, підкресливши, що на сьогодні попит на «первинку» тільки зростає.

«Забудовники зараз розширюють класи нерухомості, переходять на більш доступні варіанти. Також пропонуються квартири з опорядженням і без нього, що суттєво впливає на ціну», - розповідає керівник відділу продажу компанії GEOS Наталія Стремецька.

Аналітики виділяють кілька факторів, що вплинули на те, що нові квартири зараз продаються досить активно. І не останню роль тут відіграють переселенці з Донбасу та Криму.

«За нашими даними, попит на нерухомість показує стійку динаміку зростання, але обсяги поки ще не дуже високі. Причин тому кілька. По-перше, це вихід на ринок достатньо бюджетних пропозицій. Тому всі, хто потребував житла, але відкладав покупку, зараз всі свої заощадження інвестували в нерухомість. По-друге, дуже активізувався інвестиційний попит на ринку, адже нерухомість на сьогодні залишається практично безальтернативним варіантом заощадження коштів. Тобто депозити, гроші, що зберігалися «під подушкою», фактично були виведені на ринок житлової нерухомості. Ті, хто встиг придбати житло на початку року за курсом 8-9 гривень за долар, сьогодні вже по суті заробили 30-40% прибутковості, оскільки з того часу курс виріс практично в два рази. Тому інвестиційний попит сьогодні різко пішов вгору, і в першу чергу виріс попит на недороге житло. Третій фактор — це переселенці, які активізували не тільки ринок оренди, але і ринок купівлі»,— пояснює Ярослава Чапко.

На думку Андрія Міми, коли з курсом гривні творяться, м'яко кажучи, нехороші речі, багато українців воліють вкладати гроші в житло, вважаючи, що його втратити складніше, ніж депозит або «заначку» під подушкою.

«Треба розуміти, що коли у людини є накопичення в гривні, курс долара зростає, а купити валюту не можна, то найкращий спосіб зберегти ці накопичення — це вкласти їх у нерухомість. А ще краще зробити це, коли забудовник продає житло за «старим» курсом. Саме це було драйвером усіх продажів в лютому, березні та квітні, коли невизначеність досягла феноменальних висот. Здавалося, що тоді ринок повинен був взагалі зупинитися, але він, навпаки, послужив якоїсь «тихою гаванню»,— вважає він.

Що стосується підвищеного інтересу переселенців до столичних квартир, то і тут все досить просто. Багато експертів солідарні в тому, що саме люди, що приїхали з Донбасу та Криму, багато в чому утримали ринок житла на плаву. Як же так вийшло? Варто пам'ятати, що з неспокійних регіонів поїхали не тільки бюджетники, пенсіонери та багатодітні сім'ї. Поряд з ними до Києва перебралися і дуже заможні громадяни, для яких ціни на житло виявилися прийнятними.

Умови, акції та ризики

Незважаючи на наявність рятівного попиту, забудовники воліють страхуватися і додатково залучати покупців всілякими акціями та знижками. Також, зважаючи на гострий дефіцит іпотечних банківських кредитів, в хід пішли продажі на виплат. Втім, тут є і зворотний бік медалі — за дуже привабливими пропозиціями можуть бути занадто великі ризики.

«За нашими оцінками, зараз банківське кредитування займає не більше 2% угод. До кінця року цей показник навряд чи зросте, а скоріш за все ще й зменшиться. У свою чергу, девелопери пропонують досить лояльні умови, наприклад виплати на термін до 10 років»,— розповіла Ярослава Чапко.

Її слова підтверджують і самі забудовники. Оскільки виплатити повну вартість квартири зараз покупці часто не можуть, забудовникам доводиться розробляти власні програми лояльності та надання виплат. Зазвичай клієнтам пропонують купівлю на виплат на 1-2 роки, а іноді — до введення будівлі в експлуатацію або закінчення будівництва. Часто ця купівля на виплат буває під 0%, а три перших внески досить високі — близько 30, 50, 70%.

«Іпотеки на сьогодні в Україні немає. Банки нам не допомагають, не працюючи на ринку нерухомості. Якщо банки дають кредит, то під дуже великі відсотки (до 25%). Ми намагалися повернути схему кредитування і знайшли індивідуальні підходи до банків. Поки працюємо з двома банками. З ними укладено договір на таких умовах, що вони кредитують людей під наявне у нас житло. В договорі дуже чітко обумовлені всі деталі. Якщо кредит йде під 25%, то ми їм відшкодовуємо до 5%. Тоді відсоток для інвестора вже дорівнює 18-19%. Також домовлялися, що банк дає кредит на відсутню інвестору суму (30-40% вартості житла) під заставу майбутньої квартири»,— розповіла директор департаменту інвестицій та продажу будівельної компанії «Ліко-Холдинг» Лариса Ломакіна. Втім, вона додала, що подібні механізми працювали приблизно до кінця 2013 року, а в 2014-му банки практично відмовили в кредитах.

Також не варто забувати про девальвацію гривні, через що вартість житла в національній валюті постійно зростає. Експерти і забудовники сходяться на думці, що найбільш вигідно вкладатися в житло одразу після стрибка валютного курсу. Адже часто продавці користуються таким прийомом, як фіксація «старого» курсу. Простіше кажучи, ще місяць-півтора після того, як в обмінниках вартість долара зросла, забудовники продовжують розраховувати ціну за нижчим курсом. Але на таку пропозицію ще потрібно потрапити.

«Реально ціни забудовників трохи відстають від реального валютного курсу на місяць-півтора. Тому купувати квартиру потрібно в той момент, як тільки зріс курс. Але це великий ризик»,— коментує Андрій Міма.

«Один з найбільш часто використовуваних прийомів — це якась акційна ціна для квартири або квадратного метра. Найчастіше такі акції проходять, коли комплекс тільки-тільки запускає нову чергу, знаходиться на ранніх стадіях будівництва, наприклад в стадії котловану. Іншими словами, безкоштовного сиру не буває. Тому низька ціна тягне за собою і підвищений ризик. Бувають акції «навпаки»: коли квартиру продають дорожче, але вже в готовому вигляді і в зданому в експлуатацію будинку. Коли забудовнику потрібно продати не зовсім ліквідні квартири, то їх теж виставляють на акцію»,— пояснює він.

«Акції та знижки повинні бути. Є одна тонкість: треба, щоб людина, що зацікавилася акцією, не втратила свої гроші і була впевнена в тому, що її не підведуть», - вважає Лариса Ломакіна, відзначаючи, що найменше побоювань викликає неліквідна нерухомість.

Ще один нюанс — занадто низька ціна і обіцянки неймовірних знижок часто означають, що пропозиція ризикована.

«Якщо мова йде про покупку житла в Києві, я б рекомендувала дуже акуратно ставитися до акцій. Приміром, на бігбордах можна побачити рекламу, яка обіцяє 8 тис. гривень за квадратний метр житла. Наразі це нереальна ціна. Зараз у хорошого забудовника — це практично собівартість квадратного метра житла в Києві. Природно, купуючи житло, потрібно дуже ретельно вибирати забудовника»,— розповідає директор компанії «Граніт» Лариса Шевчук.

«Не думаю, що зараз реальна ціна квадратного метра житла в Києві 8-10 тис. гривень. Вважаю, що потрібно орієнтуватися приблизно на 1,5 тис. доларів»,— вважає вона.

Найчастіше домовитися про знижки вже можна безпосередньо у відділі продажів в індивідуальному порядку, але і тут не варто очікувати якихось чудес.

«Забудовник, який пишається своїм ім'ям і не підведе на ринку, ніколи не піде на низькі ціни і великі знижки. Навіть коли приходить клієнт і каже, що купує дві квартири, тому вимагає знижку в тисячу гривень на квадратний метр, то це нереально. Адже є собівартість квартири, тому фінансова служба забудовника ніколи не може опустити ціну, просто набираючи гроші. Компанії, що йдуть на різні хитрощі, просто затягують будівництво, не даючи можливості правильно працювати грошам, які вкладають люди. Тим, хто дає різні знижки і пропонує «заманухи», вірити не можна»,— вважає Лариса Ломакіна.

Тобто щоб отримати максимальні знижки, сьогодні потрібно або оплатити 100% вартості житла, або зробити хоча б 50% першого внеску і отримати розстрочку від забудовника.

«Дуже часто акцією буває знижка 3-5% за 100-відсоткової оплати. Але не можна не згадувати про високоризиковані будівництва, які, ймовірно, не збираються здавати ніколи. На такі об'єкти забудовники дуже часто запускають акції. Мета таких акцій — забрати у людей як можна більше грошей. Мінімум внесків, «шарові» умови розстрочки. На 5-7 років. Тут потрібно бути дуже уважним. Такі забудовники завжди ставлять найнижчу ціну за квадратний метр і пропонують найбільш вигідні умови»,— попереджає Андрій Міма.

«Адже ви вибираєте комплекс і за місцем розташування, і за забудовником. Дивіться на забудовника, на його репутацію, на здані ним об'єкти та цінову політику на інших об'єктах. Насправді є пропозиції і по вісім тисяч гривень за квадратний метр. Буває так, що забудовник тільки виходить на ринок і йому потрібно залучити гроші на фінансування будівництва. Тоді можуть бути знижки на першому етапі - етапі котловану. Згодна, що це несе за собою певні ризики. Але тільки якщо вашого бюджету вистачає тільки на покупку житла по вісім тисяч гривень за квадратний метр, ви довіряєте забудовнику і готові чекати»,— вважає Ярослава Чапко.

У підсумку виходить, що ринок «первинки» все-таки живий «всім ворогам на зло» і навіть демонструє тенденції до зростання. А якщо інвестиційна привабливість нового житла збережеться хоча б на колишньому рівні, то зростання може бути досить значним. Ложкою дьогтю для покупців тут можуть стати шахраї і недобросовісні забудовники. Але, можливо, і тут прагнення «вижити» з часом витіснить прагнення до легкої наживи?

Валентина Дудко, ForUm

Спасибі за Вашу активність, Ваше питання буде розглянуто модераторами найближчим часом

высокая мода/лето
3770 грн.