Нерухомий ринок нерухомості

Минулий рік для ринку нерухомості був відносно стабільним. За оцінками експертів, реальні угоди в 2013 році дали приріст на 10%. Збільшилася кількість продажів. Разом із тим правочинів щодо дарування та інших операцій було менше. Стійкість минулого року спостерігалася і в ціновому сегменті. Загалом, ціни пропозиції залишилися в межах 5-7% від показника на початок року.

Однак, слідом за революцією завжди настають зміни. На краще чи на гірше - це вже питання другорядне. Ситуацію оцінює кожен сам для себе. Зрештою, приказку: «Скільки людей, стільки думок», ніхто не відміняв. Однак статистика, звичайно ж, поза конкуренцією і з фактами не посперечаєшся. ForUm вирішив розібратися, як реагує на ситуацію в Україні ринок нерухомості і які прогнози щодо його розвитку поточного року.

Чого стоїмо?

Експерти констатують: український ринок нерухомості завмер. За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Сергія Злидня, це обумовлено тим, що цей ринок є сегментом, що використовується сьогодні населенням для збереження капіталу й альтернативою депозитарію. Крім того, він дуже інтегрований у фінансову систему і залежить від коливань національної валюти. Однак, незважаючи на нестабільність у країні, паніки на ринку або будь-яких спекулятивних операцій поки не спостерігається.

Що ж стосується регіонів, то ситуація в країні, немов у дзеркалі позначилася на сфері нерухомості. Зокрема, ріелтори, які працюють у Криму, де-факто там констатують зрив раннього літнього сезону. І сподіваються на «оксамитовий». Фахівці кажуть, що зараз в АРК не спостерігається такого руху і бронювання квартир, як раніше. Та й готелі стоять напівпорожні. А в частині, що не стосується оренди, є складнощі з укладенням угод. Адже, по суті, сьогодні юридично здійснювати їх неможливо. Стоїть ринок і в східному регіоні країни. «Поки не доводиться говорити про те, що на сході проводяться операції на ринку нерухомості, особливо в останні кілька тижнів», - зазначає Злидень. При цьому в стані стабілізації перебувають західні регіони України, особливо це стосується Львова. Також непогані настрої спостерігаються на ринку нерухомості в Одесі. «Там усе здійснюється нормально, всі транзакції відбуваються, ринок не падає. Можна акцентувати, що саме Одеса готується нормально прийняти відпочивальників», - каже експерт.

Загалом, за словами фахівців, з листопада 2013 року призупинилася досить велика кількість угод на українському ринку нерухомості. Частину з них було відкладено, частину заморожено, деякі розвалено. Керівник комітету з інформаційних технологій та аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України Едуард Бразас зазначає, що люди не ризикують сьогодні робити якісь довгострокові інвестиції. Відповідно, зменшилася пропозиція. «Так, багато хто зняв квартири з продажу, оренди, тому що треба пересидіти, перечекати. За всього цього ціни пропозиції залишаються стабільними. Хоча середній торг у конкретних угодах збільшився. За даними нашої внутрішньої бази реальних угод протягом останніх років середній торг під час продажу квартири становив 3-5% у 85% випадків. Нині цей показник збільшується. Це свідчить про те, що за такої зовнішньої цінової стабільності, рух цін (з трендом униз - Ред.) має місце бути», - каже Бразас.

Коливання спостерігаються і в сфері оренди нерухомості. Зокрема, одним із чинників є нестабільність курсу національної валюти. «Всі, хто можуть, фіксуються в гривні. Перераховуються за якимсь курсом минулих днів, по 10 грн за долар, знаходять якийсь компроміс. Ті ж господарі, які не здатні знайти його, залишаються з порожніми квартирами. Це зараз відбувається часто-густо», - розповідає Бразас. І тут же дає загальну пораду: «Залишайтеся хоч із кимсь. Щоб платили хоч щось».

В частині оренди комерційної нерухомості, за його словами, найбільш затребувані лоти на сьогодні - 20-30 квадратних метрів. «Ті, хто нарізав кімнатки у своїх адміністративних будівлях і бізнес-центрах, зараз на коні. Всі інші сидять, сумують. Навіть у бізнес-центрах класу «А», люди примудряються знімати по 30-40 кв. м», - розповідає фахівець.

Експерт також зазначає, що продовжується падіння рівня кількості угод на вторинному ринку нерухомості в столиці. Такі зрушення почалися ще з осені 2013 року. Зокрема, після введення безготівкових розрахунків. Каже, очікувалося налагодження ситуації в жовтні, що власне й сталося. Однак з приходом листопада все це закінчилося, через сформовану політичну обстановку. «Все, що можна, призупинилося. І падіння за кількістю угод зараз триває. Київський ринок «вторинки» - це третина загальноукраїнського. Тому, якщо в Києві відбуваються кілька сотень угод, те, що робиться в Україні, власне кажучи, без коментарів. Там не відбувається взагалі нічого. За винятком Одеси, Львова, де ринок більш-менш стабільний і відвойовує свої позиції», - резюмує керівник комітету з інформаційних технологій та аналітики АФНУ.

Разом із тим, за його словами, первинний ринок залишається більш стабільним. Цю думку поділяє і його колега, керівник комітету з правових питань АФНУ Юрій Піта, який відзначає тенденцію активної роботи цього сегмента в першому кварталі поточного року.

«Це альтернатива депозитам. Люди вирушили в банки, забрали гроші, пішли вкладати їх у нерухомість. В цьому я бачу позитив, тому що гроші, вкладені в економіку, знову ж таки, повертаються в банки. Працюють постачальники будматеріалів, виробники, підрядники. Тому цей ринок послуг і товарів має працювати зараз дуже непогано. Тому що гроші, заморожені на банківських рахунках, зараз пішли в реальний сектор економіки - будівництво», - каже він.

Чого чекаємо?

Незважаючи на те, що ситуація в Україні поки що не відрізняється особливою стабільністю, та й курс гривні складно назвати стійким, експерти не прогнозують обвал ринку нерухомості, як це вже було у 2008 році. Президент АФНУ пояснює, що 5 років тому, коли валюта обвалилася майже на 45%, на «первинці» не відбулася індексація квадратного метра, що й вплинуло на падіння ринку нерухомості. Сьогодні ж первинний ринок адекватно реагує на падіння гривні, на що відбуваються зміни: квадратний метр індексується і зростає в гривні. «У зв'язку з цим, ми не очікуємо великого падіння на вторинному ринку», - каже експерт. Ймовірно ринок поки перебуватиме не в стагнації, а просто у завмерлому стані. «І проводитися на ньому найближчим часом будуть, найімовірніше, до президентських виборів, лише операції з необхідності. Говорити про якісь спекулятивні операції на ринку нерухомості до осені не доведеться», - прогнозує Злидень.

Кількість угод, за словами Бразаса, цього року стабільним уже не залишиться і їх буде менше, ніж у2013. Що ж стосується цін на нерухомість, то все зводиться до того, що вони здригнуться. «Є два види прогнозу. Поганий і зовсім поганий. Поганий - це зниження ціни пропозиції на 5-10%, дуже поганий - відсотків на 20», - припускає він, зазначаючи, що причин для їх зростання зараз немає. «Але, за всього цього, зараз із нервами у продавців усе гаразд. Вони тримають ціни. Збільшується ціна торгу при конкретних операціях. Не кардинально, але трохи збільшується. При цьому ціни пропозиції стабільні. Однак, у кожному разі, ось це збільшення відсотка торгу, воно позначиться, в тому числі, і на ціні пропозиції. Хтось почне цим спекулювати і т.д. І це нам дасть в річному обчисленні таке незначне зниження цін», - каже він.

Загалом ж обстановка на ринку, на думку експертів, залежатиме від стабільності політичної та економічної ситуації в країні.

Куди гроші дівати?

На тлі всього, що відбувається в Україні, у більшості банківських вкладників виникає питання: а що ж робити і де краще тримати гроші? Наскільки виправдані вкладення в нерухомість і чи вони є альтернативою депозитам?

За словами Едуарда Бразаса, міркуючи про це, в першу чергу, необхідно враховувати кілька нюансів: яку мету ви ставите перед собою, і який період часу для вас є прийнятним терміном збереження вашого капіталу?

Якщо йдеться, наприклад, про десять років, тоді перевагу варто віддати ринку нерухомості. Якщо півроку, то краще розмістити гроші на депозиті. «Нерухомість - це довгострокова інвестиція. Це бізнес, це спекуляція в хорошому сенсі цього слова. Комерсанти, спекулянти, інвестори - це носії грошей на нашому ринку. Це як раз, дуже позитивний момент. Якщо ви намагаєтеся поспекулювати на ринку нерухомості і не є професіоналом цієї справи, то краще не варто цього робити. Там сидять люди, які вас у будь-якому разі обженуть. І ви не купите той найбільш цікавий об'єкт, який викуплять самі ж ріелтори, як тільки самі його побачать», - міркує експерт. Якщо у вас не така вже й велика сума, то краще не виходити на ринок, а, дійсно, розмістити їх у банку.

Також він зазначає, що у частини вкладення коштів, нерухомість може бути надійнішою, але тільки в довгостроковій перспективі. «Тому що на сьогодні рентний дохід дає нам у доларовому обчисленні на ринку житлової нерухомості дохід на рівні 6-8%. На ринку комерційної нерухомості ця прибутковість може бути трохи більшою, але там досить важко знайти гарне приміщення. З точки зору валютних депозитів у банках ви отримаєте десь такий же відсоток. Тобто тут вони співставні. Але з точки зору поточної ліквідності, в банку ви з втратою відсотків можете прийти і ці гроші якимось чином забрати. Напевно. Якщо з банком нічого не сталося, і ви не вклали в банк, який дає 20% річних. А з точки зору поточної ліквідності на ринку нерухомості, тут ні...», - пояснює Бразас.

Втім, будь-яке рішення має бути зваженим і обдуманим. А вже, тим більше, якщо це пов'язано з вашим капіталом або нерухомістю. Тому беріть до уваги всі ризики, зіставляйте всі «за» і «проти» й робіть правильні висновки.

Тетяна Мацур,