Оновлення житлових будинків в Україні: ОСББ допоможе?

Квартира або свій будинок – базова ланка життя будь-якої людини, «своя фортеця», як говорить приказка. Але всім відомо, що в Україні у цьому «фортечному господарстві» сьогодні чимало проблем. Так, більша частина житлових будинків побудована ще при СРСР і з тих часів майже не реконструювалася. І на сьогодні, за даними Мінрегіонбуду, в країні потребує капітального ремонту 70-75% житлового фонду. Однак комунальні підприємства, в основному, обмежуються поточним ремонтом – перекладанням інженерних комунікацій, перефарбовуванням, заміною зовнішніх і внутрішніх конструктивних елементів тощо.

У результаті, станом на початок 2012 р. вкрай термінової реконструкції вимагало 58,9 тис. житлових будинків загальною площею 5,1 млн. кв. м, у яких проживало понад 200 тис. чол. Зокрема, потребує невідкладного капремонту житлофонд перших радянських масових серій (1960-70-ті роки) – це приблизно 72 млн кв. м, або 23% задіяного багатоквартирного житла у державі. У побуті ці і схожі будови називають «хрущовками».

Але питання поновлення і подальшого утримання – це, передусім, питання грошей. Наприклад, капремонт одного 9-поверхового будинку коштує 3-5 млн грн. Однак до останнього часу коштів виділялося явно недостатньо: у 2011 р. на подібні цілі у вітчизняному держбюджеті було передбачено не більше 500 млн грн. У той же час, за підсумками 2011-14 рр., на реконструкцію житлового господарства намічено направити 10,5 млрд грн – це немало. Тим більше, з урахуванням того, що на всі основні роботи щодо оновлення застарілого фонду потрібно порівняно небагато грошей – експерти оцінюють суму у 15-17 млрд грн.

Дійсно, у масштабі країни сума не така вже й велика. Приблизно стільки ж коштує модернізація одного цеху (доменного або сталеливарного) на великому українському металургійному комбінаті, а таких проектів в останні роки у нас реалізовано відразу декілька. З іншого боку, металургія залишається прибутковою навіть під час економічної кризи, а от у ЖКГ кошти вкладаються тільки у будівництво і маркетинг житла. А потім забудовник, фактично, переводить питання експлуатації на державу в особі комунальних підприємств, а також на пересічних мешканців.

ОСББ: головна ланка

Логічно виникає питання: як же знайти гроші на реконструкцію. А також на обслуговування будівель, на профілактику зношення (яка, як відомо, дешевша ремонтів «постфактум»). Держава в осяжному майбутньому ці питання самостійно фінансувати не зможе. А значить, потрібно або «скидатися», або шукати приватного інвестора.

Інтегрувати ці два варіанти здатні об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), зазначає економіст Руслан Павленко. Юридично така форма управління з'явилася ще у 1994 р., відповідний закон прийнятий у 2002 р., але де-факто розвиток ОСББ почався тільки в останні роки. Очільник Мінрегіонбуду Анатолій Близнюк повідомляє ForUm`у, що станом на початок 2012 р. ОСББ охоплювали 17% багатоквартирних житлових будівель країни. Такі об'єднання, серед іншого, мають річні фінансові плани, якими визначаються не тільки необхідні роботи на підзвітних об'єктах, але і джерела коштів для цих робіт. «І ОСББ все активніше шукають альтернативні фінансові джерела, намагаються диференціювати інвестресурс, - говорить Павленко. - Тому у великих містах України вже відома низка будинків, відремонтованих за кошти, залучені ОСББ. Інвестор при цьому отримує певні приміщення або територію (власність або оренда), або ж права в управлінні об'єктом. Втім, це лише найпростіший рівень можливої ​​ фінансово-інвестиційної діяльності ОСББ та інших подібних утворень. Адже вони здатні стати платформою для цілих комунальних компаній і фондів, які будуть акумулювати значний ресурс для вкладення як у комунальній сфері, так і на інших ринках. У майбутньому такі структури можуть стати професійними підрядниками робіт з упорядкування і реконструкції, джерелом кредитів та інших коштів для проектів розвитку житлової сфери».

Керівник проектів Міжнародної фінансової корпорації (IFC) Гжегож Гайда теж переконаний: майбутнє вітчизняного ЖКГ – саме за ОСББ. На думку фахівця, «такі об'єднання стануть надійними позичальниками, як це вже робиться у Європі. А заставою для кредитів виступатимуть майбутні платежі за утримання будинку, які ОСББ отримуватиме від мешканців. Держава ж може брати участь у співфінансуванні модернізації будівель через державно-приватне партнерство». Бюджетних грошей може бути не більше ніж 10-20% кошторису, а решту повинні залучати ОСББ.

Завдання і рішення

Директор Центру досліджень проблем громадянського суспільства Віталій Кулик вважає, що для подібних цілей об'єднання власників могли б отримати певні податкові та інші пільги, як це зроблено за кордоном (у тій же Росії). Тим більше – на етапі свого становлення як соціального і ринкового інституту. Однак для нормальної діяльності ОСББ є низка перешкод. І це не тільки недостатній рівень самоуправлінської культури громадян (небажання платити за те, що звикли отримувати безкоштовно) чи бідність. Є і така проблема, як орієнтація потенційних «зовнішніх» інвесторів у ЖКГ на «швидкі гроші». Кулик нарікає: «Український бізнес, як і раніше, любить вкладатися у проекти з окупністю максимум 2-3 роки і рентабельністю мінімум 20-30%, хоча, за західними стандартами, це дуже багато, тим більше – у кризу. Довгострокові ж вкладення з тривалою окупністю непопулярні».

А крім пільг, потрібні гарантовані державою механізми захисту вкладень. І можливість участі у доході від тарифікації. Так, зараз знову обговорюється можливість введення у комунальні тарифи на житло т.зв. інвестиційної компоненти. Коли компанія-інвестор зможе після внесення своїх грошей регулювати тарифи для реконструйованого житла, здавати в оренду нежитлові приміщення та прибудинкові території тощо. А держава при цьому отримувала б плату за тарифними ставками, зафіксованими на кілька років. Різниця між цими та реальними тарифами і склала б офіційний дохід інвестора.

Дійсно, погоджуються аналітики, держава повинна контролювати інвестпроекти щодо оновлення житла, адже це стратегічне питання життя і благополуччя населення. Важливий і принцип конкурсності: інвестора потрібно залучати на конкурентній основі, і це теж має забезпечувати держава. Так, вона сьогодні не може сама оплатити такі проекти, але організаційна ініціатива повинна виходити саме від неї. За словами Кулика, одним із найбільш реальних і справедливих алгоритмів може бути такий: місцева влада (на балансі якої зазвичай і є житло) гарантує проекту стартовий капітал приблизно у 0,8-1 млн грн. А потім влаштовується конкурс щодо залучення коштів із інших джерел (інвестори, мешканці). «Причому він повинен бути не тільки між потенційними вкладниками, але і між об'єктами інвестування, тобто між будинками. У такому разі переможцями будуть будинки, де запропоновані найцікавіші умови проектів», - підсумовує експерт.

Отже, для оновлення житлового фонду країни є певні організаційні та фінансові передумови. Але принципові кроки мають бути зроблені на рівні центральної влади – вона повинна прийняти політичні рішення про запуск на ринку ЖКГ тих чи інших схем і закріпити ці рішення законодавчо. Є підстави вважати, що впровадження описаних інвестиційних комбінацій на основі державно-приватного партнерства дозволить оздоровити житловий фонд України, а це дасть і замовлення для металургії та індустрії будматеріалів. І у кінцевому підсумку ми отримаємо пожвавлення у всій національній економіці.