Ще наприкінці дев'яностих років експерти попереджали, що ресурс основних фондів, які створено майже на 100% за радянських часів, не нескінченний, їх запас міцності обмежений у середньому двадцятьма роками, після чого занепад наступатиме катастрофічними темпами. Однак, тоді ні держава, ні бізнес не прислухалися до думки експертів, і вже в кінці першого десятиліття ХХ століття гостро постало питання про термінову модернізацію об'єктів енергетики, транспорту, комунікацій, житла.
Та якщо проблема застарілих потужностей в енергосекторі, транспорті, зв'язку погано-бідно, але вирішується (це ж прибуткові сфери, цікаві для бізнесу), то питання реконструкції застарілого житлового фонду досі висить у повітрі.
У семи няньок дитя без ока
На початку дев'яностих в Україні пройшов етап масової та безкоштовної приватизації всього і вся. У бізнесі це призвело до перерозподілу засобів виробництва і концентрації найбільш прибуткових з них у руках фінансово-промислових груп. Рядові ж громадяни також скористалися можливістю безоплатного отримання власності: селяни приватизували свої городи і земельні паї колишніх колгоспів, а городяни - свої квартири.
На сьогодні переважна більшість житлового фонду (крім гуртожитків та відомчого житла) знаходиться в приватній власності. І все б нічого, але тільки, як казав один персонаж: «корова державна, а молоко наше».
Пояснимо алегорію: «корова» - це власне багатоквартирний будинок, а «молоко» - приватизовані квартири в ньому. Тобто, за стан квартири відповідає господар житла - робить ремонт, змінює батареї, вікна за свої кровні. А будинок, як правило, на балансі ЖКП, яке в міру своїх скромних можливостей підтримує його: ремонтує дах, під'їзд, ліфти. Ця система - приватної квартири і неприватного будинку - більш-менш стабільна, поки будинок не потребує капремонту. Якщо ж він занепав і настала пора, коли потрібно міняти все, то відповідь у влади традиційна: «у балансоутримувача грошей немає». Грошей же, за оцінками експертів, на ремонт всього застарілого житлового фонду потрібно ні багато ні мало - 15 мільярдів гривень.
Питання: у кого вони є?
Джерел фінансування потенційно може бути декілька: держава, інвестор, банк, і, власне, самі господарі квартир.
Розглянемо їх можливості і бажання вкласти кошти в капремонт багатоквартирного будинку з приватизованими квартирами.
Держава.
У неї грошей катастрофічно не вистачає ні на що, навіть на більш насущні потреби, як, наприклад, на будівництво мостів, доріг, утримання шкіл, будинків культури. Наївно сподіватися, що в найближчі роки ситуація кардинально зміниться. А час у нашому випадку не терпить, старі будинки руйнуються вже сьогодні.
Інвестор.
Вкладе гроші тільки за умови, що проект з капремонту будинку окупиться. Добре, якщо ми маємо справу з ОСББ, що володіє будинком з вільними площами в підвалі або на першому поверсі. Тоді, теоретично, можна знайти інвестора, готового вкласти гроші в капремонт і утеплення будинку в обмін на ці самі площі. Але скільки таких будинків? Одиниці.
Банк.
Надасть кредит на капремонт, якщо буде впевнений, що отримає свої гроші назад і з відсотками. Іншими словами, банку потрібні гарантії. Що може послужити гарантією? Практично нічого, адже у мешканців будинку немає нічого у спільній власності, щоб запропонувати як заставу під кредит. Навіть якщо допустити, що її роль виконає прибудинкова територія, то, по-перше, робити її предметом застави небезпечно, адже банк може продати її третім особам у разі банкрутства позичальника. А, по-друге, ця застава - малоліквідна, адже прибудинкова територія - власність з обтяженнями. На ній не можна побудувати, що заманеться: стримують Державні будівельні норми і низка інших містобудівних документів.
Не варто сподіватися і на держгарантії під кредит. Держава, муніципалітети, також, як і банк, не впевнені в кредитоспроможності мешканців. Крім того, держава і без цього в боргах як у шовках.
Власники квартир.
Тут до питання фінансової спроможності мешканців приплюсовується і питання ментальності наших громадян.
Навіть якщо допустити, що в якомусь застарілому будинку живуть лише представники так званого «середнього класу», готові скинутися по кілька десятків тисяч гривень на заміну даху, комунікацій та утеплення стін, зовсім не факт, що не знайдеться одного-двох «розумних» мешканців, які відмовляться брати участь в проекті. А кому захочеться віддавати гроші за себе і «за того хлопця»?
Але насправді співфінансування мешканцями капремонту будинку практично нездійсненно з банальної причини: бідності українців. Де візьмуть гроші пенсіонери, бюджетники, більшість працюючих за наймом, особливо в провінції? А мова йде не про тисячу і навіть не п'ять тисяч гривень. Крім того, небагаті люди, як правило, живуть саме в застарілих будинках, які потребують капремонту.
Загалом, виходить, що у семи няньок дитя без ока.
Чи є вихід?
Про це, а саме - за чий рахунок реконструювати старі будинки і комунікації в них, йшлося на круглому столі, присвяченому проблемі фінансування житлового фонду.
Експерти - банкіри, фахівці з ЖКГ, голови муніципалітетів зійшлися в одному: самостійно реконструкцію застарілого житлового фонду не вирішить жодна із зацікавлених сторін.
Екс-міністр ЖКГ Олексій Кучеренко пропонує задіяти систему спільного фінансування із залученням кредитних ресурсів: «Утеплення стандартної квартири площею 60 квадратних метрів обійдеться в 6 тисяч доларів, по 100 доларів за квадрат. 25 відсотків цієї суми повинна виділити держава, ще 75% - сплатити мешканці за рахунок банківського кредиту. При цьому, держава компенсує частину кредитної ставки», - зазначив Кучеренко. У той же час він вважає, що капітальний ремонт застарілих будинків повинен здійснюватися за рахунок державних субвенцій, оскільки власники не осилять фінансування дорогих робіт.
Керівник проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC) «Енергоефективність у житловому секторі України» Гжегож Гайда впевнений, що майбутнє за об'єднаннями співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), які зможуть залучати кредитні кошти на потреби капремонту й утеплення будинків: «Українські ОСББ стануть надійними позичальниками, як це вже зараз відбувається в Європі. Запорукою можуть стати майбутні платежі з утримання будинку. Державі ж необхідно надати громадянам інструмент для поліпшення якості їхнього житла. Мова йде про державно-приватне партнерство – співфінансування проектів з модернізації житла».
Перший заступник голови КМДА Олександр Мазурчак упевнений, що квартирна плата ніколи не покривала і не покриє витрати на капремонт і утеплення будинків, і тому вихід - в кредитних грошах. «Заставою може бути майно ОСББ, наприклад, індивідуальний тепловий пункт або поточні платежі по квартплаті, за умови, що в них включена інвестиційна складова», - вважає чиновник.
Крім того, перший заступник голови КМДА виступає за вирівнювання тарифів на газ для населення і підприємств теплокомуненерго та за пільгові кредити на заходи з енергозбереження.
Представники муніципалітетів вважають, що «потягнути» капремонт будинків можна тільки спільними зусиллями.
Зокрема, мер Вінниці Володимир Гройсман пропонує об'єднати зусилля держави, муніципалітету, банків і мешканців. У той же час, він вважає, що власники квартир не стали їх господарями в повному сенсі: «Де-юре у нас є власники житла, а де-факто більшість з них так і на стали господарями».
Мер Черкас Сергій Одарич вважає, що держава повинна чесно зізнатися, що на капремонт будинків у неї немає грошей: «Влада повинна набратися мужності і сказати, що тільки власник житла відповідає за його стан. Бюджетні кошти можуть брати участь в капремонті будинків не більше 10-20% його вартості».
Мер Черкас бачить ОСББ ключовим суб'єктом у вирішенні питання ремонту застарілих житлових будинків.
Представник львівської міської адміністрації Олег Березюк скептично ставиться до централізованого фінансування проектів з капремонту житлових будинків. На його думку, така схема приведе до того, що гроші по дорозі з центру до безпосередніх виконавців робіт просто вкрадуть через непрозорі тендери і завищення вартості робіт: «Мільярдні проекти - це гроші на вітер. Потрібні «точкові» проекти на умовах співфінансування та за участю міжнародних кредитних організацій».
Банкіри говорять, що їхнім фінустановам у цілому цікавий бізнес з кредитування капітального ремонту будинків, але перешкодою є відсутність ліквідної застави у ОСББ: «Механізм кредитування існує. Зокрема ми фінансуємо низку муніципальних проектів. Але банкам потрібна гарантія, без неї і без застави кредитування ОСББ банкам не цікаво», заявив представник одного з комерційних банків Максим Бевз.
Допоможи собі сам
Як бачимо, рецептів з порятунку старих будинків достатньо. Спільне в них одне: дефіцит фінансування, а також прозорої і зрозумілої схеми дій. А також те, що на державу сподіватися не доводиться.
Що ж, сільські жителі вже давно не розраховують на допомогу скарбниці в питаннях газифікації, утеплення та опалення будинків, заміни вікон. Вони оплачують все це з власної кишені. Очевидно, що гасло «порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих» доведеться взяти на озброєння і городянам, як і забути інше «гасло» українців - «моя хата скраю». Адже для того, щоб зробити своє житло комфортним, доведеться розщедритися всім жителям будинку - і бізнесменові, і пенсіонеру.
Дмитро Хилюк,
Спасибі за Вашу активність, Ваше питання буде розглянуто модераторами найближчим часом
