Без фінансів нема романсу

Земельна реформа матиме позитивний ефект тільки за умови втілення галузевих фінансових механізмів спеціалізованим банком.

Земельна реформа стала однією з головних новацій уряду в 2011 р. «Ядро» реформи – законопроект «Про ринок земель», що має бути прийнятий Верховною Радою восени. Й реформа повинна мати низку конкретних механізмів, через які буде втілюватися. Включно з фінансовими.

Трохи історії

Якщо брати історичний досвід, то найбільш позитивним прикладом аграрної реформи можна вважати програму, запропоновану на початку ХХ століття головою уряду Росії Петром Столипіним. Ця програма вирішувала нагальні питання розвитку як села, так і продовольчої сфери в цілому. Столипінська реформа давала всі необхідні інструменти для прогресивного перетворення сільськогосподарських ринків, а головне – передбачала фінансовий базис розвитку земельного права, яким виступали Державний дворянський земельний банк, Селянський поземельний банк і система акціонерних земельних банків.

Так, Селянський поземельний банк кредитував землевласників, у т.ч. звільнених селян, під заставу землі та її придбання. Відомо, що напередодні революції 1905-07 рр. саме цей банк стримав падіння цін на землю, скупивши у поміщиків 2,7 млн десятин. Поступово розвиваючи мережу філій, Селянський банк перетворився на основну фінансову ланку реформи російського села. За 1906-15 роки селяни купили у банку та за його сприяння 10,4 млн десятин землі. Позики банк надавав терміном до 51 року (!) під 7-8% річних.

Загалом на акціонерні земельні банки в імперії припадало понад 1/3 всіх закладених приватних земель і приблизно стільки ж виданих земельних позик. Такі банки були основою земельного кредиту, видаючи довго- та короткострокові позики під заставу землі. При цьому позика могла виплачуватися як готівкою, так і закладними листами. Сума «довгої» позики (від 18 до 61 року) не могла перебільшувати 60% оціночної вартості земельної ділянки.

«Землебанки» діяли за підтримки й під контролем уряду, що нормував оцінку землі та видачу позик, а також розподіляв між банками райони діяльності. Також центральна влада контролювала випуск акцій і заставних листів, забезпечувала взаємодію між акціонерними та державними банками.

Зауважимо, одним із ключових наслідків реформи земельного права стало те, що до 1915 р. в Росії було закладено 60% приватних земель. 70% позичальників використовували отримані кошти на розвиток своїх господарств. Іпотека розвивала ринок: землі переходили від збанкрутілих поміщиків до тих, хто мав наснагу працювати по-новому й інтенсивно, але не мав коштів.

Тогочасний європейський досвід підтверджує, що у створенні земельних іпотечних (закладних) банків є сенс. Вперше такі специфічні інституції з’явилися в Західній Європі наприкінці XVIII століття. А особливого розвитку набули в Німеччині, де перший іпотечний земельний банк створено в 1770 р. Цей держбанк насамперед фінансово підтримував великих поміщиків. Кошти залучалися шляхом емісії закладних паперів.

Надалі з розвитком капіталізму земельні держбанки почали обслуговувати не лише великі поміщицькі господарства, а й дрібні селянські. Й сьогодні іпотечне кредитування досить поширене на світових земельних ринках.

Зокрема, в США існують т.зв. банки фермерського кредиту – кооперативні кредитні інститути, що переважно входять до федеральної системи фермерського кредиту. Це 12 кооперативних іпотечних банків, які кредитують фермерів, їхні асоціації та агрокооперативи. Окрім того, виділяються кредити на житлове будівництво. Таким чином, земельні банки виконують соціально-економічне обслуговування «найделікатніших» галузей економіки, де фігурують незаможні соціальні верстви.

Важливе значення мають іпотечні банки й у Латинській Америці та Азії – як правило, у країнах з відносно розвиненими банківськими системами, що за своєю структурою наближаються до аналогічних систем держав Західної Європи. Так, в America Latina іпотечні банки в чистому вигляді існували чи існують в Аргентині, Бразилії, Мексиці, Венесуелі, Колумбії, Чилі.

Як воно в нас

Чи може бути іпотечно-фінансова схема на ринку землі України? Експерти вважають, що так. Понад те, її можна зробити ефективним елементом цього ринку. «Є думка», що правильний підхід до цього питання дасть аграріям не лише кошти на розвиток, а й стимулюватиме до раціонального використання державних земель.

Нагадаємо, серед завдань реформи – усунення держмонополії на землю, введення легальної платності землекористування, первинне залучення ділянок у цивільний оборот, держгарантії прав на землю, а також освоєння механізму застави земель як однієї з форм землекористування. Власне, передумови для створення ринку закладені й Конституцією, й Земельним кодексом. Робиться акцент на підтримку виробників, що мають потенційні конкурентні переваги на внутрішніх та/або зовнішніх ринках. Це насамперед підприємства з тривалим інвестиційним циклом і високими вимогами до інфраструктури. При цьому реформа має усунути тіньовий ринок землі та натомість звести відкритий і прозорий. Адже не секрет: хоча формально зараз ринку «нема» – де-факто він давно є.

У липні 2011 р. в Раду надійшло два відповідні базові законопроекти, що відображають два різні підходи до реформи. Перший, запропонований нардепом Григорієм Смітюхом (комітет з питань аграрної політики та земельних відносин; Партія регіонів), значною мірою присвячений питанням прав на землі сільськогосподарського (с/г) призначення. За цим проектом, єдиним і найзначнішим оператором земельного ринку є Державний земельний фонд. Який підпорядковується Кабміну, має значні повноваження – але… не має, та й не може мати в своїх руках фінансових механізмів підтримки ринку. І в тому числі не здатний залучати жодних інвестицій. У цьому проекті згадується фінансовий агент (Державний земельний банк), але без фінансових завдань і функцій.

Інший законопроект, поданий урядом, більше стосується загальних засад реалізації прав на землю, плюс стимулювання фермерських господарств. Але, на жаль, у проекті немає відповіді, як дрібному власнику вижити в ринкових умовах.

Отже, в обох варіантах немає фінансових інструментів реформи. А без цього неможливо стимулювати роботу конкурентоспроможних виробництв, та й створити реальний земельний ринок. Тобто спеціалізована фінустанова потрібна. І багато спеціалістів погоджуються в тому, що це має бути саме Державний земельний банк (ДЗБ). Який, по-перше, займеться кредитуванням АПК. По-друге – розвитком інфраструктури національної кредитно-фінансової системи галузі, забезпечуючи інфраструктурне становлення ринку (у сфері земельної іпотеки, споживчої кредитної кооперації тощо), приймаючи на себе частину ризиків з кредитування агровиробників.

По-третє, такий банк може мати функції фінансового агента Кабміну та регіональних органів влади, втілюючи аграрну держполітику. Мова про розробку та реалізацію держпрограм і проектів, товарно-закупівельні інтервенції на ринках сільгосппродукції, фінансове оздоровлення учасників ринку, стягнення боргів за державними позиками, ведення рахунків з реструктуризації бюджетних недоїмок та інших боргів.

По-четверте, це кредитно-фінансове забезпечення розвитку сільських територій (в т.ч. соціально-інженерної інфраструктури села), зокрема, соціального розвитку, зростання зайнятості та добробуту селян. Це передбачає і банківське обслуговування програм соціального розвитку, і споживче кредитування, що сприяє збільшенню платоспроможного попиту та життєвого рівня сільських мешканців.

Додамо: закладені в Земельному кодексі норми прав володіння землями с/г призначення недвозначно вказують: без професійного державного фінансового агента обійтись неможливо. Без агента, що мав повноваження оператора ринку земель з регулювання обігу іпотеки. Такий агент дозволить уникнути помилок житлової іпотеки, що призвели до спекулятивного підйому цін на житло до розмірів, далеко не відповідних реальній вартості.

При цьому земельний держбанк не має бути єдиним галузевим кредитором. ДЗБ повинен створювати рівні умови для всіх учасників ринку землі, а також стимулювати здорову конкуренцію на банківському ринку. Це можливо на базі гарантій, застав і земельних облігацій, в обмін на які надається можливість мати реальну оцінку земельних ресурсів країни. Адже ДЗБ має бути спроможний точно визначати вартість угідь та потенціал їх «перетворення» на фінансові активи й зобов’язання. Також цей банк має надавати гарантії (регулюючи збереження права на землю її власникам), забезпечувати фінансування пріоритетів держави в галузі та підтримувати комфортні умови ринку для всіх операторів – від громадянина до великого інвестора. Для підтримання комфорту підходять фінансові інструменти від «простої» іпотеки до повного іпотечного портфеля.

Іпотечний аспект

Зупинимося на іпотеці детальніше. Адже цивілізовані схеми застави землі – один із принципових стимулів довгострокових інвестицій не лише в АПК, а й в усю вітчизняну економіку. Й джерело додаткового фінансування (на поворотній основі) програм охорони природних ресурсів і підвищення родючості продуктивних земель.

Підкреслимо: для розвитку іпотеки можна використовувати механізми фондового ринку, зокрема – заставні папери, облігації. Так, забезпеченням для земельних облігацій можуть бути інвест-привабливі ділянки землі с/г призначення, оцінені за ринковою вартістю. При цьому на строк дії облігацій земля, що є забезпеченням, перейде в довірче управління державі, яка співвідносить землезабезпеченість із проспектом емісії, а за необхідності – погашає частину облігацій конкретними земельними ділянками.

При цьому умовою інвестування через комерційні кредити буде їх забезпечення заставою землі. Для багатьох компаній (в першу чергу АПК), фермерів, громадян – власників земельних ділянок це могло б стати основною формою, яка б дозволила повертати отримані під гарантії ДЗБ кредити комерційних банків.

Все це збільшить фінансову ліквідність земельного ринку й створить нормальну систему ціноутворення. І посприяє відкритості, публічності та прозорості ринку – а це і є головними офіційними цілями реформи. Водночас ці три умови визначать обсяг ринку, зроблять його єдиним економічним простором (не плутати з ініціативами Кремля), де зможуть повноцінно працювати всі верстви агровиробників від окремого селянина до холдинга. За такої моделі кожен виробник зможе звернутися по кредит до комерційного банку, отримуючи як додаткову заставу гарантію ДЗБ (під іпотеку землі сільгосппризначення). Альтернативою цій гарантії стане заставна при оформленні іпотеки в ДЗБ.

Розвиток подібних механізмів дозволить монетизувати земельні ресурси і стимулювати розвиток фондового ринку. Всі вказані фінансові інструменти мають вільний обіг на цьому ринку, що дозволить залучати додаткові капіталовкладення внутрішнього та зовнішнього походження. А також пришвидшить обіг грошей в АПК і, відповідно, здешевить кредитні ресурси для його розвитку.

Фінансові аналітики додають: операції гарантування не будуть для земельного банку ресурсними. Наповнення його ресурсної бази відбуватиметься через перезаставу вимог по іпотеці.

До можливостей ДЗБ може бути додано й залучення земельних депозитів (для фізичних осіб) – коли земельний пай передається в ренту. Пайовик при цьому отримує довгострокові гарантовані рентні платежі та одночасно виступає утримувачем іпотеки свого паю.

Як ключовий елемент

Постає питання: а чи буде хтось працювати на тій землі, що, скажімо, через заставу потрапить у розпорядження земельного держбанку? Адже згідно з Законом «Про банки і банківську діяльність» таке господарювання банкам заборонене.

І ось тут вже просто необхідний Державний земельний фонд з його адміністративними й господарськими можливостями. Як повноважний та незамінний гравець ринку землі, з усіма правами на розпорядження, та на підбір ефективного сільгоспвиробника. Саме цей фонд надаватиме ділянки в оренду, консолідуватиме їх, шукатиме нових законних власників (в т.ч. і через земельні аукціони). Не обійтися на ринку й без реєстраційних та наглядових функцій, що забезпечуватимуться земельним кадастром та Держкомітетом земельних ресурсів.

Підсумуємо: ДЗБ можна вважати однією з важливих умов успішної роботи земельного ринку. Діяльність цього банку має бути спрямована насамперед на залучення інвестицій у підприємства, що найбільш ефективно користуються землею. При цьому, акцентують експерти, підготовка до продажу земель с/г призначення має передбачати варіанти, коли нові власники ділянки можуть надалі орендувати (або отримати в експлуатацію) додаткові площі угідь, не затребуваних при продажу. Мета – створення оптимальної структури землекористування.

Щодо ДЗБ, то він матиме у своєму арсеналі досить прозорі фінансові механізми регуляції ринку. Підвищуючи ефективність земельного кадастру та контролю за цільовим використанням, охороною і поліпшенням якості земель. Монетизуючи землю, залучаючи її в ринковий оборот, перетворюючи на реальний актив з конкретними вартісними параметрами.

Перерозподіляючи землі від неефективних до ефективних власників, до вмілих господарів з натхненням та досвідом, але й з браком коштів. Підвищуючи насиченість АПК кредитними ресурсами.

Розвиваючи сегмент іпотечних цінних паперів як частину ринку капіталу.

…Фінансові механізмі потрібні, варіантів – багато. А вже забезпечити реальну дієвість цих механізмів – спільне завдання держави та конкретних операторів земельного ринку.