Ранок. Троєщина. Маси людей, озлоблених відсутністю нормального тепла і комунальних благ у квартирах, намагаються штурмувати душогубки – маршрутки. Аби дістатися до метро – все одно до якого. Ті, хто користується автомобілем, встигають прочитати розділ улюбленої книги, поки стоять у пробці. В районі нема жодного театру, лише один кінотеатр, пара ресторанів і неприбраний сніг.
Але, о диво, не дивлячись на такі умови і кризу, ціни на житло впали лише до 1 000 доларів за квадратний метр і зупинилися. І ось уже хтось із учасників ринку нерухомості вирішив, що настав час його реанімувати та знову надувати ціни і, відповідно, людей. Ціни на житло у Києві знаходяться на одному рівні з Санкт-Петербургом, де і інфраструктура розвиненіша, і доходи населення вищі. Не кажучи вже про архітектурну і культурну цінність самого міста.
Деякі прогнози про те, що житло знову матиме попит і почне дорожчати, видаються надуманими, якщо звіритися зі статистикою і прислухатися до думки деяких експертів. Так, кількість операцій на ринку житлової нерухомості мінімальна і немає ніяких тенденцій до її збільшення. Для прикладу: фахівці у сфері нерухомості зазначають, що восени цього року на київському ринку житла зафіксували 1,5 тис. операцій на місяць, восени 2008 р. – 8,9 тис. на місяць, показник 2007 р. за аналогічний період – 13-15 тис. операцій на місяць. Житло залишається все більш незатребуваним товаром.
Експерт компанії Real Estate Solutions Віктор Розпутний розповів ForUm’у, що, на його думку, ціни на нерухомість залишаться на тій же позначці. «Це триватиме кілька кварталів, а потім ситуація може помінятися, - каже пан Розпутний. – І абсолютно не факт, що ціни обов'язково підвищаться. Швидше, навіть навпаки».
Нерухомий обман
Річ у тім, що компанії, які скуповували нерухомість на хвилі порівняного економічного підйому, за всією логікою, повинні позбавлятися від неї під час економічного спаду. І довго вичікувати кінця кризи їм невигідно. А якщо нікому нерухомість більше не потрібна, то без штучного розігрівання ринку житло не вдасться вигідно продати.
Для такого розігрівання ринку риелторам потрібно діяти спільно з інвесторами нового житла і забудовниками. Перші накопичують нерухомість вторинного ринку, купуючи її і створюючи видимість попиту житла. Але, судячи з вищенаведеної статистики, вони не спромагаються робити навіть це. А забудовники тим часом підвищують ціни, так само створюючи психологічну напруженість. Потім проплачені ними аналітики і ЗМІ розкручують тему, що, мовляв, нерухомість росте і буде рости у ціні. Люди починають купувати її, від цього ціна ще більше зростає, і процес стає замкнутим по колу.
Для прикладу. Одне київське агентство нерухомості пише на своєму сайті: «Якщо ще недавно потенційні покупці вичікували, то напередодні здавання будинків деякі із них намагаються знайти квартири за допомогою ріелторів. І, судячи з усього, шкодують про свою нерішучість: вибір квартир у цих новобудовах зменшився, а ціни з початку осені підросли (зокрема, за рахунок зміцнення гривні)». Вже зараз видно перші спроби створення штучного ажіотажу. Брокери цінують свій труд
Єдина причина, чому ціна на нерухомість може підвищуватися, – це високі «накрутки» з боку брокерів. Наприклад, пристойну двокімнатну квартиру на вулиці Солом’янській можна придбати у власника за 85-87 тис. доларів. А ось брокер у телефонній розмові пропонує схожі апартаменти вже за 95 тис., а «поліпшений варіант» - і за всі 100.
У мережі або за оголошеннями знайти пропозиції безпосередньо від власників важко. Не складно припустити, що, ставлячи вищі ціни, брокери не тільки підвищують свій прибуток, але і можуть маніпулювати думкою, нібито це природне підвищення, викликане пожвавленням ринку. У кого нерви міцніші
Виходить, все залежить від того, хто гратиме провідну роль у відносинах ріелтор – покупець. Якщо людина, яка захотіла купити нерухомість, піддасться ажіотажу, який штучно нагнітається, і вирішить, що нижче ціни вже не будуть і пора діяти, то ціни і справді підуть у гору. Це буде ще одна мильна бульбашка.
Але якщо покупець не піде на повідку у ріелторів, то їм не залишиться нічого іншого, як підкоритися ринковим законам і відпустити ціну падати і далі до прийнятної для покупця позначки.
За інформацією голови підкомітету з питань будівництва і архітектури Комітету ВР України з питань будівництва Володимира Яцуби, яку він озвучив інформагентствам, говорити про закінчення кризи ще рано. Він упевнений, що наступна її хвиля буде чи не страшніша за першу.
Яцуба говорить про скорочення реального будівництва об'єктів більше ніж на 80%. Тобто рівень зниження об'ємів будівництва вищий середньоєвропейського більше ніж у чотири рази. Як свідчить офіційна статистика, за 10 місяців цього року підприємства України виконали будівельні роботи на суму 29 млрд. гривень. Скорочення склало 51,5% у порівнянні з аналогічним періодом 2008 року.
У світлі цієї інформації турбуватися варто не потенційним покупцям нерухомості, а тим, хто її будує, продає і перепродує.
600 доларів за метр – реальність?
Як заявили учасники III щорічного Форуму індустрії будівельних матеріалів, справжня вартість нового житла в обласних центрах України повинна бути не більше 600 доларів за квадратний метр. На їхню думку, говорити про вартість житла у Києві практично неможливо. Але і вона не повинна бути істотно вищою цієї позначки.
Експерти з нерухомості все частіше говорять про те, що криза ще не навчила учасників ринку нерухомості «свободу любити».
«Вони ще не зрозуміли, що треба враховувати інтереси не тільки тих, хто будує, але і тих, хто купує житло», - каже екс-міністр будівництва, архітектура і ЖКГ Петро Качур. Вони цього не хочуть розуміти, мабуть, тому, що відчувають свою силу у змові. Чутки про таке підтверджують і джерела, наближені до фірм-забудовників.
Але Антимонопольний комітет не поспішає вживати якихось заходів. Не чутно ні про розслідування, ні про спеціальні перевірки. Таким чином, орган, який повинен стежити, щоб подібні маніпуляції з ринком нерухомості не могли мати місця, чомусь фактично дає зелене світло черговому необґрунтованому підвищенню цін на нерухомість. Що свідчить про змову продавців нерухомості з контролюючими органами.
Спасибі за Вашу активність, Ваше питання буде розглянуто модераторами найближчим часом