Житло по-київськи: фінансово-будівельна піраміда

Рік тому, коли на дуже перегрітому ринку київської нерухомості (первинному і вторинному) тільки почали виявлятися перші ознаки майбутньої стагнації, і, потім обвалу, мало хто із забудовників міг подумати, що вже на початку 2009 року від раніше надрентабельного бізнесу залишаться «ріжки та ніжки». Заповзятливі ділки, що збудували практично ідеальну схему заробітку на потребі кожного українця, який з тих чи інших причин не встиг отримати житло від держави ще за Радянського Союзу, припускали, що зможуть ще довго годуватися за рахунок ажіотажу, що нагнітається ними ж на ринку нерухомості. Трест, збудований на банальному розкручуванні населення на гроші (за допомогою тієї ж розрекламованої, але кабальної іпотеки), повинен був коли-небудь лопнути. І він лопнув, залишивши тих, хто сподівався і надалі заробляти на цьому ринку надприбутки, не у справ.

Щоб заробити на продажі житла, причому, заробити солідні гроші, ділкам, які дістали доступ до ресурсів первинного ринку нерухомості, було необхідно створити замкнуту систему, потрапивши в яку, клієнт-покупець не міг би, як мовиться, «зірватися з гачка». Схематично цю систему можна представити таким чином: компанія-забудовник – банк (іпотечна установа) – страхова компанія. Якщо раніше у кожної з ланок приведеного ланцюга були свої власники, то до 2001 – 2005 років (саме у ці роки спостерігалося планомірне зростання цін на первинну нерухомість, пік якого припав на 2006-2007 роки) в Україні, і в Києві зокрема, оформилися цілі трести, управління якими здійснювали люди, які або обертаються у високих владних кругах, або мають там дуже хороші зв'язки. Можна навіть сказати, що до описуваного періоду практично весь цей бізнес потрапив під контроль невеликої кількості людей, що володіють головним ресурсом – владою. Владою розподіляти активи (насамперед – землю), впливати на ціноутворення (штучно підігріваючи попит) і забезпечувати пропозицію (надавши пріоритет «своїм» будівельним компаніям).

Як же вийшло так, що квартири на первинному і вторинному ринку житла столиці України, що ще недавно коштували великі, але не величезні гроші, за досить короткий термін подорожчали у багато разів?

До створення згаданих вище трестів висока вартість київської нерухомості пояснювалася дорожнечею земельних ділянок, що відводяться під будівництво житла. Проте, крім безпосередньої ціни ділянки забудовник, що мав намір побудувати житловий будинок і продати квартири в ньому, повинен був викласти чималі гроші за землевідведення (звичайно, нелегально). Ці витрати будівельна компанія ще на початковому етапі будівництва закладала в ціну квадратного метра. Свій внесок у дорожчання нерухомості в столиці внесли і постачальники будівельних матеріалів, які поступово піднімали (часто невмотивовано) ціни. У результаті, вартість житла збільшувалася пропорційно перерахованим вище (й іншим) витратам будівельних фірм. Але ці обставини лише створили сприятливе середовище для спекулятивного зростання цін, яке почалося з тієї пори, коли в основі трестів стали люди, що мали, як уже наголошувалося вище, владні ресурси, необхідні для створення замкнутої системи «забудовник – банк – страхова компанія». Заручником же цієї системи став рядовий покупець.

Не секрет, що у багатьох будівельних компаній, що працюють не тільки в Києві і на його околицях, але і які зводили житло в інших регіонах України, банків, що видавали іпотечні кредити для населення, і страхових компаній, що страхували це житло, був спільний господар. У його інтереси входило не тільки будівництво якомога більшої кількості квадратних метрів (мета, в принципі, благородна), але і їх реалізація за якомога вищу, ніж собівартість, ціну. Оптимально це можна було зробити: а) запропонувавши покупцеві придбати квартиру у «своєї» компанії-забудовника за досить високою вартістю, б) направивши потенційного клієнта в «свій» банк, де йому запропонують трохи вигідніший на перший погляд іпотечний кредит, в) застрахувавши житло в «своїй» же страховій компанії, яка у разі чого, могла б повністю стати на сторону не позичальника, а кредитора.

Справедливості ради треба зазначити, що розігрівання ринку нерухомості в столиці, та і взагалі в Україні, спровокувала, зокрема, і відносна доступність іпотечного кредитування, а також - загальне зростання доходів населення. Людина, що отримувала зарплату, частину якої вона могла витратити на виплату щомісячного боргу за іпотеку, та так, що і на відносно небідне існування залишалося, вже могла дозволити собі серйозно замислюватися про придбання власного житла. І банки, які вже увійшли до трестів, із задоволенням надавали таким охочим кредити, одночасно позичаючи чималі кошти за кордоном. Примітно, що на відміну від цивілізованих країн, в Україні ставки по іпотечних кредитах не зменшувалися пропорційно виданим позикам. Навпаки – вони росли. Отже, власники «житлових» трестів наживалися триразово: по-перше, пропонуючи населенню квартири за свідомо завищеними цінами, по-друге, надаючи на це житло грабіжницькі кредити в «своїх» банках, і, нарешті, вимушуючи позичальника страхувати придбану нерухомість за підвищеними ставками страхових компаніях, що входили у трести . Жадання наживи приводило до справді абсурдних темпів зростання цін на житло в столиці – квартира, куплена, наприклад, за 100 тисяч доларів у новобудові в 2006 році, вже в 2007-му коштувала 300-400 тисяч гривень, а то й більше. Апетити власників трестів стали вже зовсім непристойними саме в 2007 році, коли за трикімнатну квартиру покращуваного планування в «первинці», наприклад, на Оболонських Липках, покупець повинен був викласти суму, за якою цілком можна було придбати цілий будинок у Чехії або віллу на узбережжі Іспанії.

Втім, зазначимо, що ціни на нерухомість ростуть у всьому світі. Проте, якщо в США і Європі вони піднімаються щорічно на 3-5 відсотків, то в Україні зростання в окремі роки складало 100, 200, а то і 300 відсотків!

Великий внесок у дикі стрибки цін на нерухомість зробили бізнесмени-спекулянти, які завдяки знайомствам на високому рівні скуповували квартири в новобудовах цілими стояками майже за собівартістю, а через півроку-рік продавали ці ж квартири в чотири рази дорожче. І клали собі в кишеню мільйони!

Цікаво, що Антимонопольний комітет при цьому декілька років зберігав гробове мовчання, ніяк не заважаючи групці пронозливих товаришів наживатися на киянах, встановлюючи на квадратний метр житла непомірні ціни.

Кінець божевільному розгулу спекуляції з цінами на житло поклала світова економічна криза, що вибухнула восени 2008 року . Компанії-забудовники, що входили у трести, спекулювали на ринку нерухомості, різко відчули спад приватної інвестиційної активності, а банкам-кредиторам перекрили кисень їхні іноземні партнери, які відмовили в наданні валютних позик. Іпотека, за допомогою якої продавалася значна частина київського житла на первинному і вторинному ринках нерухомості, виявилася замороженою, що, звичайно, негативно позначилося на темпах продажів. Так, у коментарі виданню «Ділова столиця» директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко заявив, що «якщо впродовж останніх двох років у Києві в експлуатацію вводилося приблизно по 1,4 млн. кв. м, то в нинішньому буде здано не більше 600 тис. кв. м». Загалом же, за даними експертів ринку столичної нерухомості, кількість операцій у 2009 році впала в порівнянні з аналогічним періодом минулого року на 90 (!) відсотків. Солідний спад активності на ринку житла привів до того, що ціни на квадратні метри, що стабільно зростали по 3-5% за місяць упродовж останніх декількох років, зараз рушили вниз. Поки що від обвалу ринок нерухомості стримують банки, в заставі у яких – сотні тисяч квадратних метрів житла, яке ймовірно може бути повернене їм позичальниками (через нездатність виплачувати кредити, що подорожчали) вже найближчим часом. Звичайно, банки (особливо, що входять у згадувані не раз у цьому матеріалі трести) старатимуться якомога довше не виставляти на продаж заставне житло.

Але штучно стримувати падіння ринку, притримуючи заставні квартири, трести нескінченно не зможуть – інакше ризикують втратити навіть ті гроші, що були спочатку вкладені в будівництво. Навіть нинішнє падіння (з початку року вартість житла на первинному ринку в Києві знизилася на 10-15%, вторинному - 25%) показує, наскільки були накручені ціни компаніями-забудовниками. Але і це не межа. У коментарі «ДС» керівник відділу маркетингу і PR компанії «Київ Житло-Інвест» Володимир Германов зазначив, що в нинішньому році знайти реальних покупців забудовникам буде дуже важко, тому ціна житла на первинному ринку може знизитися ще на 40-50% до кінця 2009 року.

При цьому ті, хто звик наживатися на українцях, отримуючи божевільні прибутки, з приходом кризи негайно почали скаржитися на життя, звільняти будівельників і заморожувати будівництва. Навіть ті, де більшість квартир у недобудовах уже викуплені киянами! Які тепер можуть і не дочекатися своїх квартир, адже у товстосумів, бачте, криза. А товстосумам, безумовно, легко плакати крокодиловими сльозами на прес-конференціях і просити у держави гроші замість того, щоб продати нажиті за п'ятирічку на надприбутках яхти, суперкари, заміські особняки і витягнути з офшорів накопичені мільйони, і закінчити-таки початі будівництва. Хоч би заради тих киян, які вклали останні гроші в будівництво своїх квартир, заплативши за них у рази більше, ніж вони повинні коштувати насправді! Експерти вже говорять, що в Києві може з'явитися декілька десятків нових «еліта-центрів», керівники яких кинуть будівництва на півдороги і змиються із зібраними грошима в теплі краї.

Зарубіжний бізнес у «новій економічній реальності», як делікатно називають кризу за кордоном, уже розуміє, що в складні часи потрібно ділитися. Ділитися тим, що було зароблено на простих людях у хороші часи. У США топ-менеджери масово відмовляються від величезних бонусів, у Європі керівники компаній знижують собі зарплати. Лише у нас спекулянти і багачі вміють тільки просити допомоги у держави, щоб у жодному випадку не втратити нажитого, а по можливості, ще й не скорочувати темпи наживи.