На будівництво – у пошуках забудовника. З плакатами та вимогами до стін адміністративних установ. Ця картина далеко не нова для українців. Але все так само болюча, як і 8 років тому, коли виник скандал довкола «Еліти-Центру». Гучних афер на будівельному ринку, коли за рахунок людей, які вклали свої гроші в будівництво житла, просто нажилися шахраї, можна нарахувати близько десятка. Ще більше випадків, коли причиною заморожування об'єкта стає банальний непрофесіоналізм забудовника. І звідки б не росли ноги проблеми, страждає в кінцевому підсумку все одно інвестор – простий українець, який роками накопичував гроші на квартиру, й залишився ні з чим.
Як же не потрапити в руки аферистів, на що звертати увагу, підписуючи договір з керівництвом будівельної фірми, і як діяти, якщо раптом виявилося, що вас ошукали? Про це ForUm запитав у адвоката, доктора філософії в галузі права, президента ВГО «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам» Олексія Гончарука.
- Олексію Валерійовичу, чи відомою на сьогодні є кількість людей, що вклали свої кошти у будівництво і постраждали в результаті недобросовісних дій забудовників? Чи є такий державний підрахунок і чи веде таку статистику Асоціація?
- У нашій країні статистика – дуже спірна справа. Тому що, по-перше, неякісно рахували, а, по-друге, методологія завжди вибиралася така, щоб підігнати результат під певні рамки. Зберігається ще радянська традиція – гнатися за показником. Як наслідок – точних даних про кількість постраждалих від неправомірних дій забудовника немає.
Два роки тому за нашою ініціативою вперше було проведено інвентаризацію проблемних об'єктів, яка показала, що їх в Україні понад 700. Безумовно, цифра дещо занижена, але це перша адекватна статистика, яка з'явилася на державному рівні. Сьогодні перелік таких недобудов, у будівництво яких люди вклали свої гроші і не можуть отримати житло, постійно оновлюється Міністерством регіонального розвитку України.
За нашими ж підрахунками, якщо говорити про кількість потерпілих у результаті неправомірних дій забудовників, це сотні тисяч людей. Адже у відносинах «забудовник-інвестор», інвестори – це, як правило, прості люди. Вони зазвичай серйозно обмежені в правах і можливість ефективно захищати їх також досить сумнівна. Реального механізму держава не створила для цього. І навіть, якщо інвестор намагається використовувати наявний (суди, міліція), то забудовник, як правило, за допомогою корупційних дій, нівелює ефективність таких можливостей.
- Як же має виглядати цей механізм в ідеалі?
- Є два принципово різні підходи. Перший – ліберальний, коли держава спочатку дає сторонам можливість самостійно визначити правила гри і мінімально у них втручається. Однак, при цьому забезпечує їм рівні умови – справедливий суд, неупереджене, якісне розслідування злочинів і т.д. У такому разі інвестор спочатку розуміє, що він сам несе свої ризики і може, укладаючи договір, розраховувати тільки на себе, а значить – думатиме про те, як себе захистити вже на цьому етапі. Такого розуміння, за умови якісної роботи правоохоронців і судів було б достатньо для того, щоб вважати інвестора захищеним.
Друга модель регулювання - консервативна. В такому разі держава прагне на законодавчому рівні максимально описати правила взаємодії забудовника та інвестора, значно обмежуючи забудовника та інвестора у свободі вибору (запроваджуються складні механізми регламентації і контролю за діяльністю забудовника, вводяться обов'язкові фінансові гаранти й посередники тощо). У такому разі необхідним є державний регулятор, який встановив би адекватні обмеження щодо способів залучення коштів й неупереджено спостерігав би за тим, як їх дотримуються.
На практиці ж маємо гібридний підхід, за якого інвестор перебуває в ілюзії захищеності (є ж держава, вона ж має контролювати). У забудовника купа головного болю з виконанням відверто надуманих вимог, а держава перебуває осторонь від процесу і не здатна захистити інвестора у разі виникнення проблеми.
Навіщо нам таке регулювання галузі абсолютно не зрозуміло.
- Іншими словами, що означає гібридний підхід?
Це означає, що для захисту інвестора створені складні, не зрозумілі простій людині юридичні механізми, від яких на практиці ніякої користі. Ні нормального держрегулювання, ні права реально відрегулювати відносини самим учасникам.
- Але держава пропонує хоч якийсь механізм захисту? Або ж людина залишається сам на сам з проблемою?
- Ну, звичайно, пропонує. Наприклад, є корумповані міліція та суди, які часто закривають очі на відверті шахрайські схеми. Вибирайте...
Що стосується вирішення реально наявних проблем, то яскравим прикладом тут є горезвісний «Еліта-Центр». Проблема виникла у лютому 2006 року. Була винесена для розв’язання на найвищий рівень, тим не менш, не вирішена досі навіть на третину.
- Чи можна говорити про те, що деколи проблеми з будівництвом виникають не тому, що забудовник виявився шахраєм, а через його елементарну непрофесійність?
- Звичайно. Я вам більше скажу – одне породжує інше. Якщо людина непрофесіонал – у неї нічого не виходить. Потім вона починає брехати, щоб виправдовувати відсутність результату, якого від неї чекали. Це є характерним для всіх сфер життєдіяльності і забудовники тут не виняток. Я б не став казати, що у нас на ринку було дуже багато будівельних афер. Я маю на увазі злочини, які споконвічно спрямовані на заволодіння грошима громадян. За весь час, умовно кажучи, їх було всього близько десятка.
Як правило, все відбувається набагато простіше і прозаїчніше: люди вирішили займатися будівельним бізнесом, не до кінця розуміючи, що це таке. Неправильно розраховували свої сили. Внаслідок непрофесіоналізму у них починалися проблеми, вони не могли виконати свої зобов'язання. А інвестори в кінцевому підсумку залишалися без квартир. Це найчастіші випадки. Якщо говорити у відсотковому співвідношенні, то понад 90% проблемних будівництв в Україні – це результат непрофесіоналізму забудовника.
- Вибираючи забудовника, на що варто звертати увагу? Як відрізнити шахрая від добросовісного забудовника, професіонала від непрофесіонала?
- Обивателю це зробити дуже складно. Це все одно, що, наприклад, відрізнити якісні ліки від підробки.
Насамперед потрібно дивитися не на компанію, з якою підписуєш договір, хоча це також дуже важливо, а на людей. Знати, хто реальний керівник фірми, якій ти віддаєш гроші, чи можна з ним поспілкуватися, наскільки він адекватний у розмові. Потрібно у нього докладно розпитати які у нього плани, звідки гроші. Такі запитання не повинні лякати. Людина має сприймати вас, як бізнес-партнера. Якщо вона сприймає вас, виключно як людину, що принесла йому гроші, як кредитора, то це з самого початку дуже неправильна розстановка акцентів.
Також потрібно подивитися, хто є засновниками компанії, з якою ви підписуєте договір. Зробити це можна в Інтернеті. Є відкритий реєстр – Інформаційно-ресурсний центр http://irc.gov.ua/. Це державний портал, на якому можна подивитися засновників, а також усіх юридичних осіб в Україні. Крім акціонерних товариств, звичайно. І після цього перегляду можна спробувати з ними поспілкуватися, щоб зрозуміти, наскільки вони доступні, чи реальні вони власники бізнесу. Якщо це якісь підставні особи, на яких записана компанія, то зрозуміло, що, у разі виникнення проблеми, ці люди намагатимуться уникнути відповідальності. Те саме стосується й директора. Якщо ним виявиться підставна особа, то відповідати буде нікому.
Якщо ж ця людина насправді керівник компанії, потрібно подивитися, який у неї є досвід, чи є що їй втрачати, що вона особисто ризикує репутаційно, проваливши цей проект. І, звісно, чим більший у людини досвід, чим вища репутація, тим більше до неї має бути довіри. Це дуже важливо. Це перше, на що потрібно звертати увагу.
Друге – це документи. У них без професіонала розібратися дуже складно. Тому для оцінки юридичної частини угоди потрібно залучати юриста, людину, яка розуміє щось в інвестуванні.
- Але, все ж таки, на які деталі самого договору варто звертати увагу? Що в обов'язковому порядку має бути враховано у цьому документі, а що має насторожувати?
- По-перше, договір має бути вам зрозумілий. Якщо ви читаєте його і не можете зрозуміти про що йдеться, то до його підписання потрібно підходити дуже обережно. Ви навіть не уявляєте, які речі люди підписують, а потім у них виникають проблеми.
- Наприклад?
- Підписують договір про внесення вкладу в кредитну спілку. Ось при чому тут квартира? Ви прийшли купувати житло, вибирали планування, а потім вам дають договір, за яким ви вносите гроші, як внесок у кредитну спілку. Ну, і ось що це таке? А таке підписують. Причому люди недурні. Їм пояснюють, що це ось така схема, і вони вірять. Але ж це все додаткові ризики.
- Що ще варто враховувати?
- По-друге, в договорі мають бути чітко зазначені терміни. Формулювання «орієнтовний», «приблизний» термін здачі в експлуатацію – це все нісенітниця. Має бути зрозуміло, коли буде закінчена робота з будівництва об'єкта, який вам повинні передати, і коли конкретно відбудеться ця передача. Тому що термін введення в експлуатацію та термін передачі вам квартири – це різні речі.
Також у договорі точно має бути зазначена ціна – обсяг грошових зобов'язань. Оскільки буває, що в умовах договору прописується пункт, який передбачає, що після внесення вами всієї суми, з якоїсь причини вона може бути переглянута забудовником в односторонньому порядку. Повірте, якщо це прописано, то забудовник обов'язково скористається цим правом і спробує обґрунтувати це вам з усіма можливими й відомими йому аргументами та способами.
- Що робити, якщо ви сплатили необхідну суму, а забудовник раптом просить доплатити? Звертатися до суду чи мовчки виконувати цю вимогу?
По-різному можна реагувати. Потрібно дивитися насамперед договір, розуміти, що собою являє забудовник і які його мотиви. Якщо він насправді зазнав збитків, веде відкриту політику і вам зрозуміло, що обставини змінилися і, по-хорошому, треба б переглянути вартість, то у цьому разі, можливо, є сенс доплатити.
Якщо ж це такий прояв шантажу, то, звичайно, не варто йти на поводі у забудовника. Потрібно розуміти, що раз погодившись на вимоги шантажиста, ви прирікаєте себе на постійну згоду виконувати його умови надалі.
У кожному разі, є одне золоте правило – якщо забудовник вимагає від вас доплатити понад договору, значить необхідно вимагати зібрати всіх інвесторів об'єкта, щоб разом прийняти рішення. Добре організовані інвестори – це запорука успіху в переговорах із забудовником.
- Які документи має право вимагати людина від забудовника, перш ніж укласти з ним договір?
- Будь-які. Забудовник, у принципі, має надавати абсолютно все. От уявіть, я приходжу і кажу: дайте мені грошей, я збудую дім. Ви запитуєте, як я їх збираюся використовувати, на що я відповідаю, що піду щось куплю. При цьому не кажу, що саме. Ви мені дасте після цього гроші?
Тому, коли забудовник відмовляється надавати документи – це дурна ситуація. Як це так? Я готовий віддавати гроші. Ми – потенційні бізнес-партнери. А він каже, що не може показати якісь суттєві речі. Я вже мовчу про дозвільні документи.
- А чи існує на сьогодні механізм страховки на випадок, якщо дії забудовника виявляться неправомірними?
- Було б добре, якби існував, але немає реальної страховки інвестиційного фізичного будівництва в Україні, не було ніколи. На якомусь етапі була законодавча норма, згідно з якою забудовника зобов'язували страхувати інвестиційні ризики. Але це утопія. У цій діяльності практично неможливо прорахувати ризики. А, отже, страховик не розуміє, який страховий тариф виставляти. Тому, якщо б сьогодні, за наявних на ринку будівництва умов існувала страховка, вона коштувала б, як півквартири. А такий продукт нікому не потрібен.
- Тобто, це, фактично, недієвий механізм?
- На сьогодні – ні. Але зробити його працюючим, у принципі, можна.
- Свого часу казали про передачу недобудов у комунальну власність. Як ви оцінюєте таку ініціативу і наскільки вона здійсненна?
- Варіант, у принципі, реальний, але проблемний з точки зору реалізації. Бо тут усе залежить від того, як до цього ставитиметься забудовник. Тобто особа, в якої де-факто на балансі, у власності, є цей об'єкт.
Що стосується ефективності такого підходу, то уявіть: раніше об'єкт не міг добудувати забудовник, а тепер – комунальне підприємство (той же «ЖЕК» - Ред.). Інвестору від цього легше стало? Що інвестор зможе зробити, коли директор такого КП скаже йому, що грошей у бюджеті немає??? Тому у мене взагалі немає ілюзій щодо передачі таких довгобудів у комунальну власність. По-моєму, це утопія, а не розв’язання проблеми.
Вирішення питання – провести інвентаризацію силами комунальних та державних підприємств, проектних інститутів, зробити експертизу на предмет того, чи можна його добудувати, визначити, скільки є інвесторів, щоб чітко розуміти, хто претендує на цей будинок і скільки потрібно грошей для його добудовування й виходити з цим товаром на ринок. Або ж шукати системного інвестора.
Насправді, способів відновити економічну привабливість об'єкта (за умови сприяння місцевої влади) досить багато: виділити додаткову землю, добудувати, поміняти поверховість, цільове призначення приміщень, бо офісні приміщення дорожчі, ніж житлові, добудовувати поруч паркінги.
Тобто, варіанти в принципі є, але з точки зору системної оцінки ситуації, я б говорив про те, що це проблема інвесторів і вони мають вирішувати самі. А державі необхідно створити всі умови, щоб їм було комфортно це робити.
- Чи реальним є варіант відсторонення забудовника від діяльності, припустимо, в судовому порядку?
- Суд не може ухвалити таке рішення. До того ж, відсторонити від діяльності – це досить дивне формулювання, тому що реалізувати її не вийде. Можна забрати землю. Зробити це може орган місцевого самоврядування, який виділив цю ділянку. Але в цьому разі виникає складність із недобудовою, яка там «виростає». Вона може бути зареєстрована, як окреме майно, а може, ні. Якщо така реєстрація є, то це вже нерухоме майно.
А забрати його, вилучити – це як? Це реквізиція, конфіскація? Підстав для цього немає. Тобто потрібно подавати позов до суду для звернення стягнення на це майно. А кредиторів таких багато, значить це вже банкрутство. А банкрутства на практиці не хоче ніхто, тому що в результаті банкрутства інвестор навряд чи зможе отримати квартиру... загалом, тут потрібен серйозний кризовий менеджмент.
- Минулого року порушувалося питання щодо продажу довгобудів через аукціон іншим забудовникам. Чи вигідно це інвесторам і наскільки легко реалізувати такий механізм?
- Продати щось може або власник, або той, хто у власника щось забрав. Для того щоб забрати, потрібні підстави. Щоб були підстави – потрібно надати грошову вимогу. З моменту, коли інвестор пред'являє грошову вимогу, він фактично відмовляється від отримання квартири. Виходить замкнуте коло.
Отримати гроші можна тільки реалізувавши майно – недобуд. І виручені від реалізації кошти роздати інвесторам. Але це, як правило, утопія. Тому що, по-перше, цей об'єкт, будучи проблемним, коштує копійки. Він мало кому цікавий. По-друге, навіть, якщо його куплять, то отриманих грошей, швидше за все, не вистачить на те, щоб покрити вимоги навіть половини інвесторів. Відповідно, це не дуже популярний шлях. У такому разі самі інвестори не хочуть з цим зв'язуватися. Як правило, вони шукають можливість створити якесь об'єднання чи кооператив і намагатися добудувати об'єкт. Причому добудувати його власними силами: скидаються додатковими грошима, що також дуже проблематично, тому що ніхто не дає гарантії, що після добудовування не прийде якийсь товариш і не скаже, що купив цей будинок раніше. А таке буває. І це створює додаткові ризики та чинники, які відлякують потенційних системних інвесторів від проблемних об'єктів.
- Часто люди скаржаться на те, що за паперами забудовник використовує якісні дорогі матеріали, а на ділі виявляється, що і те й інше залишає бажати кращого. Як можна перевірити і проконтролювати цей процес?
- Все залежить від договору, який підписала людина. Якщо в ньому написано, що ти отримуєш квартиру з дверима, санвузлом, штукатуркою і на цьому крапка, то відверто кажучи, підстав вимагати чогось більшого, немає. Для того щоб у таких вимог були шанси на задоволення в договорі мають бути посилання на конкретну проектну документацію.
- У вашій практиці були випадки, коли будівництво все ж відновлювалося і люди отримували свої квартири?
- Такі об'єкти існують. Є категорія тих, хто добудовувався за допомогою Державної іпотечної установи. Але вважати їх по-справжньому проблемними я б не став. Здебільшого це об'єкти, будівництво яких зупинилося, забудовник досить швидко зорієнтувався і звернувся в ДІУ, яка викупила частину вільних приміщень. Звичайно, за заниженою ціною. І в таких випадках вони добудовувалися.
Якщо говорити про по-справжньому проблемні об'єкті, де немає економіки, є проблема з проектами, документами, втік забудовник, то за останні 10 років можна навести лише кілька таких успішних прикладів.
- Якого алгоритму має дотримуватися людина, що потрапила в таку нелегку ситуацію, щоб благополучно вийти з неї?
- Поодинці у вас нічого не вийде, можете навіть не намагатися. Бездумно писати в міліцію, прокуратуру також безглуздо. Потрібні сплановані, усвідомлені дії.
Тому, перше, що потрібно зробити – це об'єднати максимально велику кількість людей, які вклали гроші в цю будову. Домовитися з ними, упорядкувати роботу.
Друге – вибрати з цього кола або найняти фахівця, який від вашого імені системно займатиметься цим питанням. Причому це фактично має стати роботою. Потрібно розуміти, що він має стати кризовим менеджером проекту. Якщо займатиметься цим абияк або як хобі, то висока ймовірність, що нічого не вийде.
Третє – збирати інформацію. Діяти тільки після того, як у вас є повна або максимально можлива картина того, що сталося. Діяти наосліп, інтуїтивно, або керуватися домислами, мовляв, мені здається, що там щось має бути і писати на підставі цього 70 колективних скарг у прокуратуру, не найкращий варіант і проблеми не вирішить.
Організувавшись, потрібно провести інвентаризацію наявного загального ресурсу (тобто запитати, у кого є якісь можливості, якісь зв'язки тощо). Використовуючи наявний ресурс, потрібно зібрати інформацію, проаналізувати її, скласти план дій, довести його до відома всіх інвесторів, щоб не було самодіяльності, (вона, як правило, лише шкодить), і вперед.
- У правоохоронні органи?
- Спочатку на переговори із забудовником. Щоб він бачив, що ви організовані, адекватні, не боявся з вами розмовляти. Вибудовувати з ним діалог, вимагати від нього механізмів контролю за забудовою. Якщо він щось обіцяє, а вони, як правило, завжди це роблять, потрібно фіксувати ці обіцянки на папері. Домовлятися про якісь маркери, за якими буде зрозуміло, виконуються ці домовленості чи ні.
Після того як чітко зрозуміло, виконуються вони чи ні, відповідним чином реагувати і перебувати з ним у постійному діалозі. Якщо діалог підтримується, забудовник адекватний, йде назустріч, то треба бути йому союзником. Допомагати йому, всіляко підтримувати. Оскільки часто проблеми виникають, тому що на забудовника «наїхали», провели обшук, забрали у нього щось. Або орган місцевого самоврядування дуже неправильно поводиться, вимагає щось незаконне. Ситуації бувають різні. І далеко не завжди забудовник у цьому винен.
Якщо ж він неадекватний, постійно бреше і ви бачите, що каші не звариш, його потрібно відстороняти від проекту, казати спасибі, переписуй на наш кооператив усі документи, ми претензій не маємо, йди. Після цього забирати кермо влади у свої руки, наймати директора і рятувати ситуацію. Це найбільш адекватний спосіб.
- А, якщо він на це не йде?
- Боротися. Тиснути на нього. Тут уже мистецтво ведення переговорів. А ні – звертатися до правоохоронних органів, заводити кримінальні справи. Але в такому разі, без команди досвідчених юристів уже точно не обійтися.
Спасибі за Вашу активність, Ваше питання буде розглянуто модераторами найближчим часом