Реконструкция старых домов: где взять 15 миллиардов

Еще в конце 90-х годов эксперты предупреждали, что ресурс основных фондов, созданных почти на 100% в советское время, не бесконечен, их запас прочности ограничен в среднем двадцатью годами, после чего обветшание будет наступать катастрофическими темпами. Однако тогда ни государство, ни бизнес не прислушались к мнению экспертов, и уже в конце первого десятилетия нашего века остро встал вопрос о срочной модернизации объектов энергетики, транспорта, коммуникаций, жилья.

Но если проблема устаревших мощностей в энергосекторе, транспорте, связи худо-бедно, но решается (все же это прибыльные сферы, интересные для бизнеса), то вопрос реконструкции обветшалого жилищного фонда до сих пор висит в воздухе.

У семи нянек дитя без глаза

В начале 90-х в Украине прошел этап массовой и бесплатной приватизации всего и вся. В бизнесе это привело к перераспределению средств производства и концентрации наиболее прибыльных из них в руках финансово-промышленных групп. Рядовые граждане тоже воспользовались возможностью безвозмездного получения собственности: крестьяне приватизировали свои огороды и земельные паи бывших колхозов, а горожане – свои квартиры.

На сегодняшний день подавляющее большинство жилищного фонда (кроме общежитий и ведомственного жилья) находится в частной собственности. И все бы ничего, но только, как говорил один персонаж, «корова государственная, а молоко наше».

Поясним аллегорию: «корова» – это собственно многоквартирный дом, а «молоко» – приватизированные квартиры в нем. То есть за состояние квартиры отвечает хозяин жилья – делает ремонт, меняет батареи, окна за свои кровные. А дом, как правило, на балансе ЖКУ, которое по мере своих скромных возможностей поддерживает его в порядке: ремонтирует крышу, подъезд, лифты. Эта система – частной квартиры и не частного дома – более-менее стабильна, пока дом не требует капремонта. Если же он обветшал и наступило время менять все, то ответ власти традиционен: «У балансосодержателя денег нет». Денег же, по оценкам экспертов, на ремонт всего устаревшего жилищного фонда необходимо ни много ни мало – 15 миллиардов гривен.

Вопрос: у кого они есть?

Источников финансирования потенциально может быть несколько: государство, инвестор, банк, и, собственно, сами хозяева квартир.

Рассмотрим их возможности и желание вложить средства в капремонт многоквартирного дома с приватизированными квартирами.

Государство

У него денег катастрофически не хватает ни на что, даже на гораздо более насущные нужды, как то строительство мостов, дорог, содержание школ, домов культуры. Наивно надеяться, что в ближайшие годы ситуация кардинально изменится. А время в нашем случае не терпит, старые дома рушатся уже сегодня.

Инвестор

Вложит деньги только при условии, что проект по капремонту дома окупится. Хорошо, если мы имеем дело с ОСМД, владеющим домом со свободными площадями в подвале или на первом этаже. Тогда, теоретически, можно найти инвестора, готового вложить деньги в капремонт и утепление дома взамен на эти самые площади. Но сколько таких домов? Единицы.

Банк

Предоставит кредит на капремонт, только будучи уверенным, что получит свои деньги обратно и с процентами. Иными словами, банку нужны гарантии. Что может послужить гарантией? Практически ничего, ведь у жильцов дома нет ничего в совместной собственности, чтобы предложить в качестве залога под кредит. Даже если допустить, что его роль исполнит придомовая территория, то, во-первых, делать ее предметом залога опасно, ведь банк может продать ее третьим лицам в случае банкротства заемщика. А во-вторых, этот залог – малоликвидный, ведь придомовая территория – собственность с отягощениями. На ней нельзя построить что вздумается: сдерживают Государственные строительные нормы и ряд других градостроительных документов.

Не стоит надеяться и на госгарантии под кредит. Государство, муниципалитеты, так же, как и банк, не уверены в кредитоспособности жильцов. Кроме того, государство и без того в долгах как в шелках.

Собственники квартир

Здесь к вопросу финансовой состоятельности жильцов приплюсовывается и вопрос ментальности наших граждан.

Даже если допустить, что в некоем обветшалом доме живут только представители так называемого среднего класса, готовые скинуться по несколько десятков тысяч гривен на замену крыши, коммуникаций и утепление стен, совсем не факт, что не найдется один-два «умных» жильца, которые откажутся участвовать в проекте. А кому охота отдавать деньги за себя и «за того парня»?

Но в действительности софинансирование жильцами капремонта дома практически невыполнимо по банальной причине: бедности украинцев. Где возьмут деньги пенсионеры, бюджетники, большинство работающих по найму, особенно в провинции? А речь идет не о тысяче, и даже не о пяти тысячах гривен. Кроме того, небогатые люди, как правило, живут именно в обветшалых домах, нуждающихся в капремонте.

В общем, получается, что у семи нянек дитя без глаза.

Есть ли выход?

Об этом, а именно – за чей счет реконструировать старые дома и коммуникации в них, шла речь на круглом столе, посвященном проблеме финансирования жилищного фонда.

Эксперты – банкиры, специалисты по ЖКХ, главы муниципалитетов – сошлись в одном: самостоятельно реконструкцию обветшалого жилищного фонда не решит ни одна из заинтересованных сторон.

Экс-министр ЖКХ Алексей Кучеренко предлагает задействовать систему совместного финансирования с привлечением кредитных ресурсов: «Утепление стандартной квартиры площадью 60 квадратных метров обойдется в 6 тысяч долларов, по 100 долларов за квадрат. 25 процентов этой суммы должно выделить государство, еще 75% – оплатить жильцы за счет банковского кредита. При этом государство компенсирует часть кредитной ставки», – отметил Кучеренко. В то же время он полагает, что капитальный ремонт обветшалых домов должен осуществляться за счет государственных субвенций, так как собственники не осилят финансирование дорогостоящих работ.

Руководитель проекта Международной финансовой корпорации (IFC) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Гжегож Гайда уверен, что будущее за объединениями совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), которые смогут привлекать кредитные средства на нужды капремонта и утепление домов: «Украинские ОМСД станут надежными заемщиками, как это уже сейчас происходит в Европе. Залогом могут стать будущие платежи по содержанию дома. Государству же необходимо предоставить гражданам инструмент для улучшения качества их жилья. Речь идет о государственно-частном партнерстве – софинансировании проектов по модернизации жилья».

Первый заместитель главы КГГА Александр Мазурчак уверен, что квартирная плата никогда не покрывала и не покроет расходы на капремонт и утепление домов, и поэтому выход – в кредитных деньгах. «Залогом может быть имущество ОСМД, например, индивидуальный тепловой пункт или текущие платежи по квартплате, при условии, что в них включена инвестиционная составляющая», – считает чиновник.

Кроме того, первый заместитель главы КГГА выступает за выравнивание тарифов на газ для населения и предприятий теплокоммунэнерго и за льготные кредиты на меры по энергосбережению.

Представители муниципалитетов считают, что «потянуть» капремонт домов можно только совместными усилиями.

В частности, мэр Винницы Владимир Гройсман предлагает объединить усилия государства, муниципалитета, банков и жильцов. В то же время он считает, что собственники квартир не стали их хозяевами в полном смысле: «Де-юре у нас есть собственники жилья, а де-факто большинство из них так и не стали хозяевами».

Мэр Черкасс Сергей Одарич полагает, что государство должно честно признаться, что на капремонт домов у него нет денег: «Власть должна набраться мужества и сказать, что только собственник жилья отвечает за его состояние. Бюджетные средства могут принимать участие в капремонте домов не более чем на 10-20% его стоимости».

Мэр Черкасс видит ОСМД ключевым субъектом в решении вопроса ремонта обветшалых жилых домов.

Представитель Львовской городской администрации Олег Березюк скептически относится к централизованному финансированию проектов по капремонту жилых домов. По его мнению, такая схема приведет к тому, что деньги по пути из центра к непосредственным исполнителям работ попросту украдут через непрозрачные тендеры и завышение стоимости работ: «Миллиардные проекты – это деньги на ветер. Нужны «точечные» проекты на условиях софинансирования и при участии международных кредитных организаций».

Банкиры говорят, что их финучреждениям в целом интересен бизнес по кредитованию капитального ремонта домов, но препятствием является отсутствие ликвидного залога у ОСМД. «Механизм кредитования существует. В частности, мы финансируем ряд муниципальных проектов. Но банкам нужна гарантия, без нее и без залога кредитование ОСМД банкам не интересно», – заявил представитель одного из коммерческих банков Максим Бевз.

Помоги себе сам

Как видим, рецептов по спасению ветхих домов достаточно. Общее в них одно: дефицит финансирования, а также прозрачной и понятной схемы действий. А еще то, что на государство уповать не приходится.

Что ж, сельские жители уже давно не рассчитывают на помощь казны в вопросах газификации, утепления и отопления домов, замены окон. Они оплачивают все это из собственного кармана. Очевидно, что лозунг «спасение утопающих – дело рук самих утопающих» придется взять на вооружение и горожанам. Как и забыть другой «лозунг» украинцев – «моя хата с краю». Ведь для того, чтобы сделать свое жилище комфортным, придется раскошелиться всем жителям дома – и бизнесмену, и пенсионеру.