Велика приватизація витримала 16-річну перерву: з "молотка" за 1,4 млрд грн пішов Перший київський машинобудівний завод, більш відомий як "Більшовик".
Колись успішний завод, заснований на межі 19 століття, з роками обріс мільйонними боргами та збитками. Лише за половину 2021 року він отримав "мінус" 15 млн грн.
Хоча у кошику ПКМЗ є ділянка на рекреаційному Трухановому острові та оздоровча база в Затоці на Одещині, боротьба йшла, передовсім, за 35 гектарів землі біля станції метро "Шулявська" у Києві.
Попри привабливість ділянки, з 15 потенційних інвесторів до торгів дійшли лише три компанії, у справжню боротьбу вступили лише дві з них, а ціна зросла лише на 40 млн грн.
Така ціна виявилася значно меншою за прогнозовану учасниками ринку, а семихвилинні торги з двома пропозиціями викликали у них подив.
Земля під забудову
Після розблокування великої приватизації Фонд держмайна почав підготовку "Більшовика" до аукціону. У вересні уряд затвердив умови, на яких завод перейде в приватні руки.
Основний актив "Більшовика" – 35 гектарів неподалік центру столиці вздовж проспекту Перемоги. Хоча перед фондом стояло завдання зберегти робочі місця та частину виробництва, земля приваблювала інвесторів саме з метою забудови.
Тож організатори аукціону просували "Більшовик" як "унікальну земельну ділянку під забудову".
У фонді одразу пропонували інвестору поєднувати житлові та офісні будівлі з торговельними приміщеннями. Там переконують, що корисна площа нерухомості може перевищувати мільйон квадратних метрів.
Боротьба за землю на "Шулявці" почалася ще задовго до приватизації, у 2019 році. Тоді п'ять будівель площею понад 6,3 тис кв м на території "Більшовика" були незаконно відчужені і продані ТОВ "Агроміл дистриб'юшн".
Фонд держмайна оскаржив ці угоди і довів справу до касації, яку виграв у лютому. За лічені дні до приватизації фонд повідомив про остаточність рішення Верховного Суду та відхилення позову "Агромілу" в апеляції.
Отже, торги 2019 року були визнані недійсними, а майно повинно повернутися до складу заводу.
Попри оптимістичні заяви фонду, у судах різних інстанцій тривають ще чотири процеси. Ці суди могли зіграти не останню роль у ціні продажу заводу, що заледве відштовхнулася від "підлоги".
Позаштатна радниця голови ФДМ Ольга Батова переконує, що рішення Верховного Суду робить долю решти чотирьох справ "питанням часу", адже жоден суд не може ухвалити рішення всупереч Верховному Суду.
Очільник фонду Дмитро Сенниченко у відповідь на питання ЕП назвав ці справи "хапанням за хвости".
"На жаль, цей кейс був дуже гарно "прорекламований", щоб відлякувати кількох покупців, які нам скаржилися", – розповіла Батова. Про це ЕП заявили і девелопери, які цікавилися "Більшовиком".
Десять негренят, або Таємниці відкритого аукціону
Фонд держмайна тримав у секреті кількість учасників та список претендентів до кінця аукціону. ФДМ не розкривав цю інформацію навіть радникам, залученим до підготовки приватизаційного конкурсу, розповів співрозмовник ЕП.
У пресслужбі фонду за кілька тижнів до аукціону заявили, що "Більшовиком" цікавляться 15 потенційних інвесторів. Про бажання взяти участь в аукціоні публічно говорили кілька бізнесменів.
Так, у вересні власник інвестиційної компанії Dragon Capital та інтернет-видання "Українська правда" Томаш Фіала і девелопер, власник компанії SAGA Development Андрій Вавриш заявили, що, можливо, позмагаються за активи заводу.
Три компанії опублікували повідомлення про намір придбати завод у системі розкриття інформації Національної комісії цінних паперів та фондового ринку.
Одна з них – "Кадорр групп" відомого одеського бізнесмена Аднана Ківана. Напередодні торгів Ківан відмовився брати в них участь, про що заявив у коментарі виданню "НВ бізнес".
Вавриш та Фіала теж не брали участі в торгах. Dragon Capital планувала позмагатися за завод у консорціумі з девелоперською компанією KDD та консалтинговою компанією Colliers Ukraine.
Не подав заявку на участь й інший потенційний інвестор – "Інтергал-буд" Володимира Зубика.
Зрештою, на аукціон прийшли представники тільки трьох інвесторів: ТОВ "Дженерал комерс", пов'язаного з групою UFuture Василя Хмельницького та Андрія Іванова, ТОВ "Інвест новація" Степана Черновецького і ТОВ "ДК каскад" Віталія Хомутинніка.
Хто переможець
Аукціон був дуже коротким – тривав близько 10 хвилин. За винятком компанії Черновецького, двоє з трьох учасників торгів зробили по одному мінімальному кроку.
Поки ведучий аукціону тягнув час у надії на нові ставки, Сенниченко нервово дивився то на аукціонерів, то на мобільний телефон. Проте ставок більше не було, і з пропозицією 1,429 млрд грн компанія "Дженерал комерс" стала переможцем аукціону. Таким чином, ціна зросла лише на 40 млн грн зі стартових 1,38 млрд грн.
Офіційно її засновниками є Володимир Долгополов, АТ "ЗНВКІФ "Ларам систем" та "АБ "Пілар холдингз лімітед" (Кіпр), а директором – Ігор Хижняк. Долгополов також є співзасновником ТОВ "КУА ЮДП "Ессет менеджмент".
Статутний капітал компанії "Дженерал комерс" становить 4 тис грн, 2020 рік вона закінчила зі збитком 3,44 млн грн.
Проте справжнім власником ПКМЗ став консорціум інвесторів, серед яких – власник компанії "А-девелопмент" Олексій Баранов та компанія UDP під управлінням Андрія Іванова. Акціонером UDP також є Василь Хмельницький.
UDP побудувала в Києві низку відомих проєктів: ЖК "Новопечерські Липки", "Паркове місто" та RiverStone.
В інтерв'ю журналу Forbes Хмельницький зізнався, що до будівництва в нього "ніколи не було інтересу" і він веде перемовини про продаж своїх 65% власнику решти 35% Андрію Іванову.
Баранов – колишній топменеджер UDP, заснував "А-девелопмент" і працює над проєктами реновації заводу "Арсенал", ЖК White Lines, ЖК Smart Plaza Obolon, ЖК Smart Plaza Polytech.
Хмельницький гамбіт
Керівник компанії M4U Володимир Даниленко та колишній топменеджер SAGA Development Ігор Райков до початку аукціону оцінювали земельну ділянку заводу "Більшовик" 120-150 млн дол (3,2-4 млрд грн).
Зростання вартості заводу на аукціоні лише на кілька відсотків можна пояснити малою кількістю учасників торгів. Один з них – компанія Степана Черновецького – виступив у ролі статиста і не зробив жодної ставки.
ЕП звернулася за коментарем до офісу Черновецького, проте на момент виходу статті відповіді не отримала.
За словами джерел ЕП серед керівників компаній, які цікавилися участю в аукціоні, потенційних інвесторів відлякали судові суперечки навколо відчуженої нерухомості заводу.
Співрозмовник ЕП на правах анонімності заявив, що компанія "Агроміл дистриб'юшн", яка у 2019 році стала власником окремих будівель, розташованих по периметру заводу "Більшовик", афілійована з переможцем торгів.
"Пророблена чудова домашня робота. Хмельницький та Іванов підготувалися до приватизації "Більшовика" заздалегідь, "по бєспрєдєлу" забравши права власності на 6 тисяч квадратних метрів нерухомості", – заявило джерело.
Відчужені цехи "Більшовика" були закладені у фінансовій компанії "Меридіан", розташованій за однією адресою з офісом холдингу UFuture Василя Хмельницького. Співвласником "Меридіана" є КУА "ЮДП "Ессет менеджмент" Хмельницького.
Фінкомпанія також викупила борги "Більшовика" на суму близько 80 млн грн перед банком "Хрещатик", який раніше належав Хмельницькому та Іванову.
Своїми діями співвласники UDP створили неприйнятні умови для участі в торгах інших інвесторів, каже власник однієї з великих девелоперських компаній.
"Хмельницький та Іванов відправляли гінців до всіх потенційних інвесторів "Більшовика" і наполегливо просили не брати участі в приватизації заводу.
Навіть приїхали в Одесу до Ківана і сказали: "Ми поклали око на "Більшовик" давно. Ми просто так його не віддамо", – розповідає ЕП джерело.
Заяви Сенниченка про перемогу в судах щодо відчужених "Агромілом" будівель девелопери називають блефом.
"Ну й що, що виграли суд? Іванов з Хмельницьким боролись би далі, розтягнули б це на три-п'ять років і робили б іншому переможцю "вирвані роки", – переконаний співрозмовник ЕП.
"Вони навіть не зробили вигляд чесних торгів"
Недоговірну позицію нових власників заводу інший співрозмовник ЕП називає дивною. На забудову території заводу необхідно витратити значні фінансові та часові ресурси.
"Місця вистачило б усім. Хмельницький з Івановим могли б спокійно залучити інших інвесторів, як у випадку з Unit.City, і не втратити прибутку", – каже співрозмовник ЕП.
Причиною такої поведінки він називає можливі "закулісні домовленості" зі Степаном Черновецьким. Саме тому представники його компанії на аукціоні не зробили жодної ставки, вважає він.
"Це фарс. Аукціон тривав сім хвилин, з яких шість хвилин базікав ведучий. Вони навіть не зробили вигляд чесних торгів. Скоріше за все, вони заздалегідь домовилися зі Стьопою і він отримає свій шматок під забудову", – заявив CEO київської девелоперської компанії на правах анонімності.
Співрозмовники ЕП припускають, що третій учасник торгів – компанія Хомутинніка – теж може бути в змові. "Їм простіше "порішати" між собою. Навіщо підвищувати ціну лоту?" – каже джерело.
Фонд держмайна розводить руками
Держава від приватизаційного конкурсу отримає 54 млн дол.
Якби Фонд держмайна "вичистив" юридичну частину питання і "викинув" з території заводу Хмельницького та Іванова, сума за підсумками аукціону могла б зрости щонайменше вдвічі, кажуть співрозмовники ЕП.
"Я точно знаю, що одна компанія була готова заплатити за "Більшовик" понад 100 мільйонів доларів", – каже топменеджер однієї з компаній.
Високопоставлене джерело ЕП у фонді каже, що його відомство витиснуло максимум із ситуації на фоні відсутності підтримки з боку влади.
Співрозмовник припускає, що Хмельницький та Іванов могли тиснути на девелоперів, але наголошує, що фонд не має до цього стосунку.
"Що ми могли зробити в цій ситуації? KPMG розписав потенційним інвесторам усі деталі "квитка на війну" з Хмельницьким. Хороші юристи запросто розбили б їх у суді щодо відчуженого майна", – каже співрозмовник.
За його словами, фонду вдалося продати "тягар на шиї" держави за ринкову ціну. "За 2,2 мільйона доларів за гектар землю під забудову в Києві ще ніхто не продавав. Це адекватна ціна", – вважає джерело в ФДМ.
На прохання ЕП прокоментувати твердження джерел щодо гінців та змови з Черновецьким у пресслужбі компанії UDP заявили, що "не коментують чутки".
"Компанія працює відповідно до законодавства. Фонд держмайна провів чесний та прозорий приватизаційний конкурс", – йдеться у відповіді.
Майбутнє на Шулявці
Після набуття права власності на ПКМЗ "Дженерал комерс" повинна буде виконати приватизаційні умови. Серед ключових – компанія має за пів року виплатити всі борги заводу та зберегти основне виробництво.
Боргів у заводу зібралося майже на пів мільярда – 481,6 млн грн за підсумками половини 2021 року. 33,6 млн грн з них – борги за податками із зарплати, які потрібно буде погасити протягом трьох місяців.
Один з активів заводу, "Жашківважмашбуд", повинен протягом трьох років зберегти свою діяльність. Ба більше – нового власника зобов'язали інвестувати в модернізацію цього підприємства щонайменше 57 млн грн.
Обладнання дочірніх підприємств "Більшовика" необхідно буде безкоштовно передати "Укроборонпрому".
Також у спадок Хмельницький та його партнери отримують суперечку з КМДА за цех №5, який заважає добудувати Шулявський шляхопровід. Фонд спершу пропонував викупити його за 700 млн грн, але з цим не погодилася міська влада.
У 2020 році незалежна оцінка будівлі становила 240 млн грн. Київ її не викупив, тож тепер це питання київська влада обговорюватиме з компаніями "Дженерал комерс" та UDP.
У департаменті транспортної інфраструктури КМДА додали, що справа перебуває на розгляді в Шостому апеляційному суді, а її розгляд призначений на 17 листопада. "Тоді, можливо, матимемо більше інформації", – повідомили у відомстві.
Що будуватимуть інвестори
У компанії UDP кажуть, що територія потребує ревіталізації. Її планують здійснити за сценарієм перетворень на заводі "Арсенал".
"Новий міський об'єкт буде цінний для міста, комфортний для городян. Ми використовуємо досвід та експертизу, отримані в процесі роботи над ревіталізацією території колишнього заводу "Арсенал".
Наша команда збирається підійти до роботи над об'єктом максимально дбайливо, дотримуючись інтересів усіх стейкхолдерів.
Наше завдання – перетворити згасаючий завод на об'єкт, який приноситиме користь місту, городянам, державі та гармонійно вливатиметься у загальноміську інфраструктуру", – повідомили в UDP.
Говорити про концепцію ще зарано, додали в девелоперській компанії. "Цьому має передувати її детальне опрацювання", – повідомили в пресслужбі.
За оцінкою керівного директора компанії Colliers Ukraine Олександра Носаченка, на території заводу доцільно поєднати житлову, офісну та комерційну складові.
"Економічно доцільно для девелопера зробити домінуючою житлову складову. Там можна побудувати 650-850 тисяч квадратних метрів житла і 100 тисяч "квадратів" офісної нерухомості", – каже експерт.
Носаченко додає, що на місці ПКМЗ можна зробити "набагато цікавіший проєкт", ніж Unit.City. За його розрахунками, інвестиції в об'єкт становитимуть 0,7-1 млрд дол, а реалізація проєкту розтягнеться на довгі роки.
Спасибі за Вашу активність, Ваше питання буде розглянуто модераторами найближчим часом
