Недвижимый рынок недвижимости

Прошлый год для рынка недвижимости был относительно стабильным. По оценкам экспертов, реальные сделки в 2013 году дали прирост на 10%. Увеличилось количество продаж. Вместе с тем сделок по дарению и другим операциям было меньше. Стойкость в ушедшем году наблюдалась и в ценовом сегменте. В целом, цены предложения остались в пределах 5-7% от показателя на начало года.

Однако, вслед за революцией всегда грядут перемены. К лучшему они или к худшему – это уже вопрос второстепенный. Ситуацию оценивает каждый сам для себя. В конце концов, поговорку: «Сколько людей, столько мнений», никто не отменял. Однако статистика, конечно же, вне конкуренции и с фактами не поспоришь. ForUm решил разобраться, как реагирует на ситуацию в Украине рынок недвижимости и каковы прогнозы относительно его развития в текущем году.

Чего стоим?

Эксперты констатируют: украинский рынок недвижимости замер. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергея Злыдня, это обусловлено тем, что данный рынок является сегментом, используемым сегодня населением для сохранения капитала и альтернативой депозитарию. Помимо того, он сильно интегрирован в финансовую систему и зависит от колебаний национальной валюты. Однако, невзирая на нестабильность в стране, паники на рынке или каких-либо спекулятивных операций пока не наблюдается.

Что же касается регионов, то ситуация в стране, словно в зеркале отразилась на сфере недвижимости. В частности, риелторы, работающие в Крыму, де-факто констатируют там срыв раннего летнего сезона. И надеются на «бархатный». Специалисты говорят, что сейчас в АРК не наблюдается такого движения и бронирования квартир, как раньше. Да и гостиницы стоят полупустые. А в части, не касающейся аренды, есть сложности с заключением сделок. Ведь, по сути, сегодня юридически осуществлять их невозможно. Стоит рынок и в восточном регионе страны. «Пока не приходится говорить о том, что на востоке проводятся операции на рынке недвижимости, особенно в последние несколько недель», - отмечает Злыдень. При этом в состоянии стабилизации находятся западные регионы Украины, особенно это касается Львова. Также неплохие настроения наблюдаются на рынке недвижимости в Одессе. «Там все осуществляется нормально, все транзакции происходят, рынок не падает. Можно акцентировать, что именно Одесса готовится нормально принять отдыхающих», - говорит эксперт.

В целом, по словам специалистов, с ноября 2013 года приостановилось достаточно большое количество сделок на украинском рынке недвижимости. Часть из них была отложена, часть заморожена, некоторые развалены. Руководитель комитета по информационным технологиям и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас отмечает, что люди не рискуют сегодня делать какие-то долгосрочные инвестиции. Соответственно, уменьшилось предложение. «Да, многие сняли квартиры с продажи, с аренды, потому что надо пересидеть, переждать. При всем при этом цены предложения остаются стабильными. Хотя средний торг в конкретных сделках увеличился. По данным нашей внутренней базы реальных сделок на протяжении последних лет средний торг при продаже квартиры составлял 3-5% в 85% случаях. Сейчас этот показатель увеличивается. Это говорит о том, что при такой внешней ценовой стабильности, движение цен (с трендом вниз – Ред.) имеет место быть», - говорит Бразас.

Колебания наблюдаются и в сфере аренды недвижимости. В частности, одним из факторов является нестабильность курса национальной валюты. «Все, кто могут, фиксируются в гривне. Пересчитываются по какому-то курсу прошлых дней, по 10 грн за доллар, находят какой-то компромисс. Те же хозяева, которые не способны найти его, остаются с пустыми квартирами. Это сейчас происходит сплошь и рядом», - рассказывает Бразас. И тут же дает общий совет: «Оставайтесь хоть с кем-то. Чтобы платили хоть что-то».

В части аренды коммерческой недвижимости, по его словам, самые востребованные лоты на сегодняшний день - 20-30 квадратных метров. «Те, кто нарезал комнатушечки в своих административных зданиях и бизнес-центрах, сейчас на коне. Все остальные сидят, грустят. Даже в бизнес-центрах класса «А», люди умудряются снимать по 30-40кв. м», - рассказывает специалист.

Эксперт также отмечает, что продолжается падение уровня количества сделок на вторичном рынке недвижимости в столице. Такие подвижки начались еще с осени 2013 года. В частности, после введения безналичных расчетов. Говорит, ожидалось налаживание ситуации в октябре, что собственно и произошло. Однако с приходом ноября все это закончилось, в силу сложившейся политической обстановки. «Все, что можно, приостановилось. И падение по количеству сделок сейчас продолжается. Киевский рынок «вторички» - это треть общеукраинского. Поэтому, если в Киеве происходят несколько сотен сделок, то, что делается в Украине, собственно говоря, без комментариев. Там не происходит вообще ничего. За исключением Одессы, Львова, где рынок более-менее стабилен и отвоевывает свои позиции», - резюмирует руководитель комитета по информационным технологиям и аналитике АСНУ.

Вместе с тем, по его словам, первичный рынок остается более стабильным. Это мнение разделяет и его коллега, руководитель комитета по правовым вопросам АСНУ Юрий Пита, который отмечает тенденцию активной работы этого сегмента в первом квартале текущего года.

«Это альтернатива депозитам. Люди отправились в банки, забрали деньги, пошли вкладывать их в недвижимость. В этом я вижу позитив, потому что деньги, вложенные в экономику, опять же, возвращаются в банки. Работают поставщики стройматериалов, производители, подрядчики. Поэтому этот рынок услуг и товаров должен работать сейчас очень неплохо. Потому что деньги, замороженные на банковских счетах, сейчас пошли в реальный сектор экономики – в строительство», - говорит он.

Чего ждем?

Несмотря на то, что ситуация в Украине пока не отличается особой стабильностью, да и курс гривни сложно назвать устойчивым, эксперты все же не прогнозируют обвала рынка недвижимости, как это уже было в 2008 году. Президент АСНУ поясняет, что 5 лет назад, когда валюта обвалилась практически на 45%, на «первичке» не произошла индексация квадратного метра, что и повлияло на падение рынка недвижимости. Сегодня же первичный рынок адекватно реагирует на падение нацвалюты, на происходящие изменения: квадратный метр индексируется и растет в гривне. «В связи с этим, мы не ожидаем большого падения на вторичном рынке», - говорит эксперт. Предположительно рынок пока будет находиться не в стагнации, а просто в замершем состоянии. «И проводиться на нем в ближайшее время будут, скорее всего, до президентских выборов, только лишь операции по необходимости. Говорить о каких-то спекулятивных операциях на рынке недвижимости до осени не придется», - прогнозирует Злыдень.

Количество сделок, по словам Бразаса, в текущем году стабильным уже не останется и их будет меньше, нежели в 2013. Что же касается цен на недвижимость, то все сводится к тому, что они дрогнут. «Есть два вида прогноза. Плохой и совсем плохой. Плохой – это снижение цены предложения на 5-10%, очень плохой – процентов на 20», - предполагает он, отмечая, что причин для их роста сейчас нет. «Но, при всем при этом, сейчас нервы у продавцов в порядке. Они цены держат. Увеличивается цена торга при конкретных сделках. Не кардинально, но слегка увеличивается. При этом цены предложения стабильны. Однако, в любом случае, вот это увеличение процента торга, оно отразится, в том числе, и на цене предложения. Кто-то начнет этим спекулировать и т.д. И это нам даст в годовом исчислении такое незначительное снижение цен», - говорит он.

В целом же обстановка на рынке, по мнению экспертов, будет зависеть от стабильности политической и экономической ситуации в стране.

Куда деньги девать?

На фоне всего происходящего в Украине у большинства банковских вкладчиков возникает вопрос: а что же делать и где лучше держать деньги? Насколько же оправданы вложения в недвижимость и являются ли они альтернативой депозитам?

По словам Эдуарда Бразаса, задаваясь подобными вопросами, в первую очередь, необходимо учитывать несколько нюансов: какую цель вы ставите перед собой, и какой период времени для вас является приемлемым сроком сохранения вашего капитала?

Если речь идет, к примеру, о десяти годах, тогда предпочтение стоит отдать рынку недвижимости. Если полгода, то лучше разместить деньги на депозите. «Недвижимость – это долгосрочная инвестиция. Это бизнес, это спекуляция в хорошем смысле этого слова. Коммерсанты, спекулянты, инвесторы – это носители денег на нашем рынке. Это как раз, крайне положительный момент. Если вы пытаетесь поспекулировать на рынке недвижимости и не являетесь профессионалом этого дела, то лучше не стоит этого делать. Там сидят люди, которые вас в любом случае обгонят. И вы не купите тот самый интересный объект, который выкупят сами же риелторы, как только сами его увидят», - рассуждает эксперт. Если у вас не такая уж крупная сумма, то лучше не выходить на рынок, а, действительно, разместить их в банке.

Также он отмечает, что в части вложения средств, недвижимость может быть надежнее, но только в долгосрочной перспективе. «Потому что на сегодняшний день рентный доход дает нам в долларовом исчислении на рынке жилой недвижимости доход на уровне 6-8%. На рынке коммерческой недвижимости эта доходность может быть чуть больше, но там достаточно тяжело найти хорошее помещение. С точки зрения валютных депозитов, в банках вы получите где-то такой же процент. То есть здесь они сопоставимы. Но с точки зрения текущей ликвидности, в банке вы с потерей процентов можете прийти и эти деньги каким-то образом забрать. Наверное. Если с банком ничего не случилось, и вы не вложили в банк, который дает 20% годовых. А с точки зрения текущей ликвидности на рынке недвижимости, здесь нет…», - поясняет Бразас.

Впрочем, любое решение должно быть взвешенным и обдуманным. А уж, тем более, если это связано с вашим капиталом или недвижимостью. Поэтому принимайте во внимание все риски, сопоставляйте все «за» и «против» и делайте правильные выводы.