Багато експертів говорять, що ситуація в економіці України залишається неоднозначною. Однак, є і ціла низка позитивних «прикмет», від стабільного курсу гривні до поліпшення платіжного балансу. Досить доброю ознакою можна вважати і зростання попиту на нову («первинну») житлову нерухомість, відмічене у І півріччі. Так, на її найбільшому регіональному ринку, у м. Києві, за першу половину року продано 5934 нові квартири, тоді як у січні-червні-2012 їх було 4837.
Найбільшим попитом користуються 2-кімнатні квартири (47% угод), потім слідують 1-кімнатні (41%). Що стосується ціни, то максимум угод (60%) припадає на квартири до $100 тис., а ще 25% - це категорія від $100 тис. до $200 тис. При цьому найдешевшим є Деснянський район із середнім показником $1411/м2 для нового житла, а найдорожчим - Печерський ($2593/м2).
Головною причиною, за якою активізувався попит на квартири саме в новобудовах, аналітики називають більш грамотну політику забудовників. Так, на думку провідного спеціаліста відділу маркетингу компанії SV Development Сергія Костецького, сьогодні переважно цікавляться економ-житлом, і будівельні підприємства пропонують більше такого житла - одно- і двокімнатних квартир у 40-60 м2. Причому ціни на «первинне» житло в останні 2 роки істотно не змінювалися і залишаються нижчими в порівнянні з вартістю вторинного житла. Так, вартість 1 м2 у новобудові на етапі закладки фундаменту до 30% менша, ніж на «вторинці», зазначає Костецький.
Крім того, забудовники активно освоюють передмістя - міста-супутники та смт, уточнює керуючий партнер консультаційної компанії з нерухомості Homeland Estate Георгій Ясинський. У передмістях попит на нерухомість економ-формату ще вищий, ніж у столиці, тому що вона там дешевша на 2-3 тис. грн за 1 м2.
Як же правильно вибрати квартиру? Адже така покупка робиться з прицілом на багато років, якщо не на все життя. Ріелтори радять не тільки знати бажані параметри щодо розташування в місті і внутрішнього планування, а й ретельно вивчати документи, що підписуються із забудовником.
Читайте договір
Левова частка договорів передбачає безліч підстав відповідальності для інвестора і мінімум - для забудовника. В цілому слід звернути увагу на те, щоб всі зобов'язання забудовника були чітко обумовлені: об'єкт інвестування, терміни зведення, порядок оформлення права власності та ін. Також інвестор повинен з'ясувати свої зобов'язання - що саме, крім оплати, і в які терміни він повинен зробити, якими документами це оформити. Експерти акцентують: наприклад, у документах вказується термін закінчення будівництва, але на практиці він майже завжди продовжується, іноді і не раз, причому причини можуть бути цілком об'єктивними. У даній ситуації треба завжди запитувати причину продовження, стежити за процесом робіт, а якщо виникнуть побоювання - зіставляти інформацію забудовника із запитаною й отриманою в держорганах.
Наприклад, вкладення грошей відбувалося шляхом придбання цільових облігацій; у такому випадку укладається 2 договори. Один з них передбачає, що оплачені облігації повинні передаватися забудовнику для погашення шляхом передачі об'єкта нерухомості. Але на практиці, сплативши облігації, покупці часто вважають свої зобов'язання виконаними і чекають, що інші дії щодо передачі об'єкта та оформлення права власності повинен виконати забудовник. У договорі ж може вказуватися, що інвестор повинен перерахувати облігації на рахунок забудовника в цінних паперах, що підтвердженням права власності на облігації є виписка щодо рахунку в цінних паперах і т.д. Багато рядових українців не читають договорів і тим більше не уявляють собі, що таке виписка в цінних паперах, нарікає Костецький.
Одним з найбільш прикрих моментів для покупців нерухомості в розстрочку є те, що багато забудовників не фіксують ціну квартири на початковому рівні, і потім вона змінюється. Це може бути передбачено договором, але для майбутнього господаря квартири може стати сюрпризом, на скільки саме і коли зросте вартість квадратного метра наступного разу. Подорожчання буває поступовим (2-3 рази за період виплат), але буває й інакше - за кілька місяців до завершення будівництва ціна підскакує на 10-15%. «Ми не приховуємо, що по ходу будівництва вартість квартир буде збільшуватися, - розповіли ForUm`у у відділі продажів одного з київських житлових комплексів. - З розрахунку, що будинок будується в середньому 1,5 року, подорожчання відбувається раз на 3-5 місяців, на 2-3%. Ми попереджаємо покупців про це за 2 тижні. Цінове підвищення зазвичай обумовлено зростанням вартості будматеріалів і ступенем готовності об'єкта». Ті ж компанії, які не проводять подорожчань, найчастіше відразу закладають високу ціну метра.
Також іноді власники квартир змушені доплачувати за «зайву» площу: скажімо, якщо купувалася квартира 40 м2, а, за оцінками БТІ, її розмір виявився 41 м2. У результаті, вже виплативши розстрочку, можна раптом отримати новий борг у 10-11 тис. грн. «Допускається похибка плюс-мінус 1 м2, - розповідає консультант з продажу квартир у новобудовах Катерина Стукальська. - Якщо квартира виявилася трохи меншою, то забудовник повертає гроші покупцю, і навпаки».
Хочу все знати
А ще, перш ніж підписувати договір, варто дізнатися про правильну назву юросіб та забудовника, генпідрядника, їхні ідентифікаційні коди. За цією інформацією легко з'ясувати наявність судових спорів за участю даних компаній на сайті Єдиного державного реєстру судових рішень. Якщо судові рішення знайдуться, то треба прочитати, про що вони, які об'єкти будівництва в них фігурують. І, щоб зробити правильні висновки про ризики, можна все-таки звернутися до юриста, адже не кожна людина здатна оцінити всю інформацію про забудовника самостійно. Не варто забувати і про такий простий спосіб, як наведення довідок про нього в Інтернеті, зокрема, на спеціалізованих форумах. Якщо підприємство або об'єкт проблемні, інформація знайдеться швидко.
Про сумлінності забудовника можуть свідчити термін його роботи на ринку, кількість зданих і споруджуваних об'єктів, відсутність довгобудів, затримок у здачі будинків в експлуатацію і, звичайно, відгуки, говорить Костецький. Підкреслимо, що зазвичай у кожної новобудови є веб-сайт і форум на ньому, де покупці чесно пишуть про існуючі проблеми. Також важливо, які банки кредитують проект: підозріло, якщо забудовнику довіряє лише 1 маленький банк. У той же час на ринку є багаторічні бренди із заслуженою репутацією: це «Київміськбуд», ТММ, «Познякижилбуд», «Граніт» та ін.
Так чи інакше, від забудовника клієнт може отримати не лише небезпеки, але й реальні бонуси. Так, для залучення покупців використовуються різні програми лояльності. Найчастіше - це можливість розстрочки на 5 років, або перший внесок всього 10%. Також пропонуються знижки 5-8% на 3-кімнатні або 2-рівневі квартири, або знижка 5-10% при повній оплаті квартири. Бувають й інші пропозиції - наприклад, дизайнерська кухня в подарунок при купівлі квартири від 110 м2 або дисконтні картки сусіднього з будинком торгового центру. Правда, відчутні «подарунки» даються під об'єкти, які продаються важко, а не під ходове економ-житло.
При цьому деякі забудовники враховують, що багато людей вважають за краще «вторинку» через готовність до заселення, і пропонують відносно новий продукт - нові квартири з ремонтом. 1 м2 такої житлоплощі коштує на 1200-1300 грн дорожче. Тут проведено оздоблювальні роботи, на підлозі в кімнатах постелений ламінат, у коридорах - лінолеум, у кухні, санвузлі, на балконах і лоджіях - плитка, повідомляє Стукальська. На стінах у подібному випадку є шпалери під фарбування, встановлені радіатори опалення, протиударні вогнестійкі вхідні двері, унітаз, умивальники, ванна, лічильники на воду та електрику, змішувачі. З одного боку, господареві залишається лише пофарбувати шпалери в бажаний колір і завезти меблі, з іншого - для тих, хто згодом планує зробити дизайнерський ремонт або просто обробку на свій смак, така квартира буде грошима, викинутими на вітер.
Отже, є ціла низка параметрів, які потрібно враховувати при купівлі нового житла. Але це не означає, що угоди потрібно боятися, просто потрібно підходити до неї уважно і грамотно, і тоді ймовірність «обпектися» буде дуже мала.
Які документи потрібно вимагати у забудовника
Перед тим як оформити угоду, перевірте наявність таких документів:
1.Установчі документи.
2.Ліцензію Мінрегіонбуду на будівельну діяльність. Документ має бути на фірмовому бланку з голограмою та підписом керівництва міністерства, а термін його дії повинен охоплювати дату завершення будівництва об'єкта.
3.Документ, що підтверджує право забудовника на землю, на якій ведеться будівництво (він може бути власником землі або орендувати її).
4.Дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку на даній земельній ділянці.
5.Проект забудови, схвалений органами архітектурно-будівельного нагляду.
6.Висновок комплексної інвестиційної експертизи проекту будівництва.
7.Проектну документацію з усіма внесеними змінами. Тут же повинні вказуватися юридична адреса новобудови і термін здачі в експлуатацію.
Андрій Боярунець,
Спасибі за Вашу активність, Ваше питання буде розглянуто модераторами найближчим часом