Пригородный обвал

Коттеджный бум
По самым скромным подсчетам, речь идет практически об одновременном выведении на рынок нескольких тысяч коттеджей. Для сравнения, сейчас, по оценкам риэлторов, к продаже предлагается около 500 отдельно стоящих домов.

В каждом из пяти пристоличных районах (Броварской, Бориспольский, Вышгородский, Обуховский, Киево-Святошинский) начата реализация проектов по возведению как минимум пяти коттеджных городков. Как сообщили «ДС» в Киевской облгосадминистрации, компании, начавшие строительство коттеджей в регионе, получили отводы земли уже при новой власти. «На данный момент таких проектов насчитывается несколько десятков: одни — на стадии проектирования, другие — отвода. Но, думаю, уже к осени на рынок выйдут свыше 20 городков разной площади», — уверяет заместитель губернатора Юрий Ковбасюк.

Подтверждают эту тенденцию и опрошенные «ДС» чиновники районных администраций Киевщины. Только в Бориспольском районе на данный момент проектируется шесть городков: два в селе Любарцы, по одному — в Счастливом, Вишенках, Гнидине и Проциве. Площадь их составляет от 10 до 50 га.

Настоящий коттеджный бум намечается в Киево-Святошинском районе. Только в Бобрице под возведение поселков частным компаниям отведено четыре участка (15, 30, 40 и 70 га). В районе города Вишневое уже строится городок на 80 га, а в Вите-Почтовой — на 30 га. В Броварском районе проектируются коттеджи на участках в 100 га (с. Богдановка) и 10 га (с. Красиловка).

Появятся они и в Обуховском районе. Частные компании намерены возвести их в селе Лисники на участке от 10 до 50 га, а также в районе поселка Козин (50 га). В Вышгородском районе на участках аналогичной площади проектируются два коттеджных городка в Хотяновке и столько же — в Новых Петровцах. Большинство из заявленных проектов их владельцы планируют начать продавать уже осенью нынешнего года.

Цены начинают падать
Еще прошлой осенью, как сообщала «ДС», средняя цена за 1 кв. м площади в коттеджных городках составляла $1–1,5 тыс. Сейчас она варьируется в пределах $0,8–1 тыс., а кое-где и вовсе снижена до $500 за 1 кв. м. Впрочем, такой тенденции есть вполне рыночное объяснение. Новички на рынке вынуждены идти на уменьшение цен, дабы привлечь покупателей. Как рассказал «ДС» директор агентства недвижимости RED Ярослав Цуканов, в столичном регионе сегодня практически не покупают коттеджи в городках, пока там не будут проложены все коммуникации, дороги, построен первый демонстрационный дом и заложены фундаменты остальных. По его словам, нынешняя практика строительства и реализации новых городков показывает, что девелопер должен самостоятельно потратить до 35–40% от стоимости всего проекта (своих или кредитных денег) и только тогда в проекте появятся первые средства частных инвесторов. Девелоперы же, начавшие продавать коттеджи год-полтора назад, не учли этого и завысили цены, а инвесторы к ним не пошли. «Ошибки в бизнес-планах девелоперов, которые стали реализовывать свои проекты год-полтора назад, привели к тому, что многие дома сегодня не продаются. Естественно, наблюдая такую картину и анализируя рынок, новые девелоперы закладывают более низкую цену продажи своих коттеджей. Поэтому этой весной цена на них в новых городках приближается к $1 тыс./кв. м, в то время как еще прошлой весной она стремилась к отметке в $1,5 тыс./кв. м», — отмечает г-н Цуканов.

Эксперты сходятся во мнении, что общее снижение цен, по всей видимости, продолжится и дальше благодаря выходу на рынок новых игроков, что приведет к реальной конкуренции. По мнению Юрия Ковбасюка, уже к концу года средняя цена за 1 кв. м жилой площади в коттеджном городке может составить $700–800.

Коттеджи становятся дешевле как за счет снижения стоимости квадратного метра, так и общего уменьшения площадей, предлагаемых к продаже, а также применения более дешевых материалов. Если до сих пор, как правило, предлагались дома площадью 250–400 кв. м, то теперь строители поселков, дабы гарантированно реализовать свой товар, вынуждены учитывать предпочтения покупателей и предлагают коттеджи площадью от 140 до 500 кв. м. Кроме того, некоторые компании планируют строить на отведенных под городки участках не только коттеджи, но и 3–5-этажные жилые дома с квартирами повышенной комфортности (с. Красиловка, цена 1 кв. м в квартире $500–600).

Столичные квартиры могут подешеветь
Специалисты полагают, что появление значительного количества таких поселков, отразится и на столичном рынке жилья. «Большое предложение на рынке коттеджных городков и более демократичные цены, естественно, приведут к некоторому оттоку покупателей с первичного рынка жилья Киева, который составит 5–10% от общего количества потенциальных покупателей. Пока, по нашим наблюдениям, 60% покупателей коттеджей рассматривают их исключительно как место для уик-эндов и летнего отдыха, круглогодично же готовы жить в загородном доме только 40% покупателей», — полагает Ярослав Цуканов. Впрочем, эта тенденция с каждым днем меняется. «Во всех развитых странах мира люди живут за городом, а работают в городе. Если проанализировать число обращений к нам с просьбой поспособствовать выделению участка под строительство коттеджного городка или частного дома, то можно отметить, что за последний год оно увеличилось как минимум в два раза. Это означает, что количество желающих именно жить за городом, а не иметь там дачу, неуклонно растет», — рассказал «ДС» глава Броварской районной администрации Николай Диденко. Подтверждают эту тенденцию и в остальных пристоличных районах. Как считает заместитель главы Бориспольской райадминистрации Сергей Маяцкий, киевлян удерживала от активного переезда в пригород только дороговизна вопроса, тенденция же к развитию коттеджных городков и относительно умеренные цены переселят в область не одну тысячу обитателей столицы.

Наблюдатели сходятся во мнении, что отток покупателей из Киева может сбить цены на столичные квартиры на 10–15%. Если же рынок коттеджей продолжит и далее развиваться быстрыми темпами, цены в городе могут еще снизиться. Однако это зависит, прежде всего, от строителей. «Сегодняшняя практика показывает, что порядка 30–50% проектов из ежегодно выходящих на рынок являются неудачными, плохо продуманными, которые в итоге не продаются, поскольку девелоперы не удосуживаются ни изучить зарубежный, в том числе российский опыт, ни продумать как следует концепцию будущего коттеджного городка. Если застройщики и дальше так же будут относиться к таким поселкам, то выход ни 20, ни 30 новых проектов никак не отразится на рынке», — подытожил Ярослав Цуканов. Также, эксперты прогнозирует банкротство через год ряда неудачных городков и образование на рынке недвижимости отдельного сегмента «плохих и очень дорогих коттеджных проектов».