«Газета…» проверила: жилье в Киеве действительно дешевеет. Мы убедились в этом, сравнив предложения в одной из газет бесплатных объявлений за сентябрь минувшего года и апрель нынешнего. Причем сравнивали квартиры в одних и тех же домах, с одинаковым или почти одинаковым метражом. Но все это время нам регулярно навязывали мысль, что квартиры продолжают дорожать, а «скоро» темпы подорожания даже увеличатся.
«Не верь глазам своим»
По нашим данным, цены на жилье в Киеве реально перестали расти в конце лета – начале осени прошлого года. Почему? Наиболее простым и логичным кажется объяснение, что дальше дорожать таким квартирам просто некуда. Ну, действительно, кто из здравомыслящих жителей развитого Запада согласится выложить $100 тыс за тесную двухкомнатную конуру в старом доме без лифта, без балкона, но - с тараканами, грязным подъездом и протекающей крышей? У нас же прошлым летом двухкомнатные «хрущевки» в некоторых районах стоили и того дороже. И покупали, что особенно удивительно.
Но всему есть предел. Может, закончились «бесквартирные» нувориши, безрассудно сорящие деньгами. А может, очередное повышение цены просто переполнило чашу народного понимания происходящего. Одним словом, покупателей резко поубавилось, и продавцы вынуждены были начать сбивать цены. Этот процесс длится до сих пор.
Сто первый повод поднять цены
Навязывать «будущее подорожание» нам начали еще осенью. Но особенно часто всевозможные прогнозы и комментарии на эту тему стали появляться с зимы, когда стало ясно, что добиться хотя бы подобия ажиотажа так и не удалось. После скандала с «Элита-Центром» даже самые болтливые «эксперты» признали, что рынок «перегрет», а авторитет строительных компаний подорван, так что возможен обвал цен. Но буквально через пару дней, выйдя из шокового состояния, начали искать другие причины для «будущего подорожания». И нашли!
Мол, на первичном рынке вынуждены будут поднимать цены серьезные застройщики – чтобы отбиться от потока клиентов (а к несерьезным после грандиозной аферы народ сам бы не пошел). А на вторичном, мол, цены сами вырастут, потому что тоже вырастет спрос: часть покупателей передумают вкладывать деньги в новостройки и ринутся скупать жилье в уже построенных домах.
Были и другие доводы. Например, в начале февраля Украинская строительная ассоциация (УСА), которую возглавляет президент группы компаний «XXI век» Лев Парцхаладзе, распространила в СМИ призыв к производителям стройматериалов и участникам строительного рынка сдерживать темпы роста цен (это когда они наиболее активно падали!) и (прослезитесь!) снизить объемы получения прибыли. И пообещала, что при этом условии участники УСА «готовы сохранить в 2006 году темпы роста цен на недвижимость на уровне 12-15%». Ну, чем не скрытый прогноз?
А в это время в ВР один за другим появилось с десяток законопроектов, призванных «вывести рынок недвижимости из критического состояния». Форс-мажоры 2006: морозы и выборы
Иногда сквозь поток «рекламных прогнозов» прорывались-таки сообщения о «приостановке цен» на недвижимость. Но причины приостановки назывались временные. Чего стоит, например, такой заголовок: «Морозы затормозили рост цен на недвижимость в Киеве», который появился на сайте www.document.org.ua. И дальше комментарий в духе: «Каждый год именно январь, в связи с новогодними праздниками, является наименее активным месяцем на рынке недвижимости. В этом году было еще одно форс-мажорное обстоятельство, которое продлило затишье на рынке: сильные морозы». Мол, думайте сами: морозы не вечны, оттает – и цены вырастут.
Прошли морозы – замаячили выборы. И «эксперты» поторопились разыграть и эту козырную карту. Союз специалистов по недвижимости Киева, например, распространил сообщение о подорожании жилья в апреле-мае, что «связано с сезонными колебаниями и ситуацией в стране после выборов – перемещением в столицу представителей региональных элит». Цифры не назывались. В «предвыборные» периоды «эксперты» вообще стараются не называть цифр, чтобы не уронить авторитет – слишком уж непредсказуемой иногда складывается ситуация. Вот как сейчас, например, когда новые силы не только влились в парламент, но и возглавили Киев. Справедливости ради стоит заметить: выборы действительно активизируют рынок недвижимости. Но в подорожание «как минимум на 50% за год», как спрогнозировал глава Комитета ВР по вопросам строительства, транспорта и ЖКХ Валерий Пустовойтенко, все равно не верится. Застройщикам бы удешевление остановить… Маленькие секреты большого бизнеса
Конечно, нельзя сказать, что дешевеет абсолютно все жилье. Например, квартиры «от застройщиков» действительно регулярно растут в цене. Но много ли желающих купить их? Наше исследование показало, что даже в домах, сданных в 2005 году, до сих пор продолжают продавать квартиры «от застройщика».
Возможно, эффект подорожания на рынке дают и квартиры, «выбрасываемые» перекупщиками. Например, в доме по ул. Ф. Пушиной, заселенном еще в 2004 году, сейчас продается квартира без строительной отделки. Можно купить квартиру «после строителей» и в доме №33 на ул. Ахматовой, который построен 3 года назад.
Держат цены и некоторые агентства недвижимости. Один из приемов – регулярная подача объявлений с указанием заведомо завышенной цены. Не секрет, что продавец или брокер, выставляя квартиру на продажу, ориентируется на цены, указанные другими продавцами похожих квартир. Как не допустить снижения брокерских доходов, которые составляют процент от цены продажи? Удерживать сами цены. Поставить в объявлении циферку больше – глядишь, другие поставят такие же.
Принято говорить, что цены на недвижимость формирует рынок. Но как он их формирует? Да просто: поддерживая на нужном уровне руками «сотрудников» рынка. Потому что на получение жилья в Киеве в очередь уже никто не выстраивается. Большинство из тех, кому оно действительно нужно, не могут собрать нужные суммы. А тех, для кого деньги – не проблема, пожалуй, меньше, чем квартир в Киеве. Снизить цены обещают только «новички»
«С приходом новой власти жилье в Киеве может подешеветь», – такие заявления появились в СМИ сразу после выборов. Но интересно, что делают их в основном никому не известные компании, которые только пытаются пробиться на столичный рынок. Например, о возможном снижении цен говорил на недавней пресс-конференции Виктор Самокиш – директор строительной компании «Південміськбуд ДБК-1», которая, согласно информации Госстроя, лишь в минувшем году получила лицензию на строительство. По словам Самокиша, реальная стоимость 1 кв. м в Киеве составляет около $700, и компания готова продавать жилье именно по такой цене, если с приходом новой власти прекратятся поборы чиновников.
Цены вдохновляют. Но совсем недавно (в разгаре скандала с «Элита-Центром») другой застройщик, председатель правления консорциума «Украинское строительство», директор девелоперской компании «HCM» Андрей Заика заявлял, что себестоимость квадратного метра в Киеве – $400. Кому верить? Да и стоит ли?.. Минимальная цена «квадрата» в новостройках Киева на сегодняшний день – $800 (ул. Лаврухина), максимальная – $5000 (ул. Франко).
Цены на вторичном рынке
Адрес Сентябрь 2005 Цена тыс. $ Апрель 2006 Цена тыс. $
Голосеевский р-н
Демиевский пер. (1-комн) 2/9 к, 34/20/6 602/9 к, 36/20/6 53, торг
Ул. Феодосийская, 4 (3-комн) 9/9 к, 68.1/40.2/8.1 95 1/9 к, 68.1/40.2/8.1 93
Днепровский р-н
Алма-Атинская (1-комн) 1/5, к, 29/18/7 50 1/5, к, 32/17/6.5 41Оболонский р-н
Вышгородская, 14, (3-комн)4/4 к, 99/64/10 140 4/4, 113/68/10 142
Героев Днепра, 35 (3-комн) 9/9, 69/42/10 107, торг 9/9, 72/42/10 100Шевченковский р-н
Ул. Коперника, 14 (2-комн) 10/16 к, 57/30/9 145 14/16 к, 54/30/9 109
Пер. Артиллерийский, 5а (3-комн) 7/9, 64/45/7 130 7/9, 64/44/7 110
Цены на первичном рынке
АдресСентябрь 2005 Цена тыс. $ Апрель 2006 Цена тыс. $Дарницкий р-н
Бажана, 16 (2-комн) 13/21 к, 72/38/15 155 13/21 к, 72/38/15 145, торг
Пр. Бажана, 16 (3-комн) 10/19, 98/61/14 235 10/19, 98/60/14.7 225
Драгоманова, 8а (3-комн) 21/22 к., 98/54/12 11521/22, 98/54/12 113Днепровский р-н
Алма-Атинская, 39 (1-комн) 5/16 п, 48.4/23.8/8.3 59, торг 8/16 п, 49/24/9 60, торг
Днепровская набережная
«Серебряный бриз» (1-комн) 24/30 к, 50 кв. м, видовая 80 26/30 к, 50/20/15 79Деснянский р-н
Градинская, 20 (1-комн) 14/16 к , 41.8/18/10 53 + 3%. 5/16кб, 45/18/12 54,5 с оформлением
Ахматовой, 33, (3-комн) 8/16, 106/60/13.5 130 8/16, 106/52/13 125Подольский р-н
Ул. Ветряные Горы, 2 (1-комн) 6/10 к, 44/19/11 60 6/10 к, 44/19/11 58Святошинский р-н
50-летия Октября, 5 (2-комн) 14/18 к, 75.2/39/15.5 102 13/18 к, 76/39/15.5 90
Спасибі за Вашу активність, Ваше питання буде розглянуто модераторами найближчим часом
